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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,32年房产经验,中国政法大学研究生,最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任,北京律协房地产专业委员,带领专业北京房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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宅基地房屋已拆迁 原买卖合同还能认定无效吗(上)

来源:中国法院网

北京市门头沟区人民法院 民 事 判 决 书 (2013)门民初字第2601号

原告谌×、梁×1、梁×2、梁×3诉称:范×与谌×系夫妻,共生有梁×1、梁×2和梁×4三名子女,范×于2001年4月25日去世,梁×4于2001年5月23日去世。范×生前曾与王×2于1993年1月2日签订房屋转让协议,约定王×2将其所有的房屋所有权、房屋地基及院落土地使用权以7000元的价格出售给范×,范×于当日向王×2支付全部款项,该协议经北京市门头沟区永定镇××村村民委员会公证并备案。购买房屋后,范×及其家属一直在上述所购买的房屋居住生活。2012年6月,范×所购买的房屋被列入拆迁补偿安置范畴,当我们作为范×的继承人前往签约大厅签订安置补偿协议时,得知王×1已经与北京市门头沟区永定镇人民政府签订了我方所购买的房屋的补偿安置协议,欲非法侵吞我们的合法财产和利益。王×1与王×2是同一人。故我们起诉要求:1、判令范×与王×2于1993年1月2日签订的房屋转让协议无效;2、王×1赔偿我们损失共计793877.6元。

被告王×1辩称:王×2就是我本人。范×与我于1993年1月2日签订的房屋转让协议违反了法律强制性规定,应为无效。但是签订完房屋转让协议后,该协议并未履行,范×并未向我支付购房款,我也没有将房屋交付给范×,一直到拆迁我的房屋都是我和家人在居住使用。而且按照相关的政策,××村有过买卖交易的房屋应按照非住宅进行征收补偿,但是我的房屋因没有进行过买卖是按照住宅的标准进行的补偿。综上,在我们双方均没有履行的情况下无法返还各自的利益,也无权要求我赔偿损失,我不同意谌×、梁×1、梁×2、梁×3赔偿损失的诉讼请求。

经审理查明:王×2与王×1系同一人。范×与谌×系夫妻,二人共生有梁×4、梁×1、梁×2。梁×4与吴×原系夫妻,二人育有一女梁×3。1999年10月,经北京市朝阳区人民法院调解,梁×4与吴×离婚。范×于2001年4月25日死亡,梁×4于2001年5月23日死亡。

1993年1月2日,范×与王×2签订房屋转让协议,载明"门头沟区永定镇××村居民王×2将座落在××村旧房三间,转让给北京市居民(东城区,煤渣胡同三号)人民日报老师范×,前至王×2现住新房后滴水,后至后滴水,南至山坡跟,北至北墙外。房屋地基及院落的土地使用权归范×使用。转让费共计柒仟元正,一次付清。此协议一式三份,村委会、王×2、范×各执一份。"卖方处有王×2签名,置方处有范×签名,并加盖北京市门头沟区永定镇××村村民委员会公章,该公章下方载有"同意办理"字样。
2012年7月,王×1(乙方)就北京市门头沟区永定镇××村14号(以下简称14号)房屋及附属物与北京市门头沟区永定镇人民政府(甲方)签订××村住宅房屋提前征收补偿安置协议,协议载明内容如下:被认定宅基地面积267平方米;被认定补偿房屋建筑面积为261.27平方米;认定安置人口共2人,分别为户主王×1、之妻李×1;乙方被认定补偿房屋面积为261.27平方米,认定人口共2人,应选房面积为110平方米;乙方在门头沟区永定镇秋坡险村房屋征收项目指定的定向安置房地块,按户型进行最小面积调整后的"实际选房面积"为110平方米,购买三居室1套,回迁期限为三年,如逾期继续支付周转费;被认定补偿房屋面积大于实际选房面积,乙方剩余面积为151.27平方米,由甲方按照"剩余面积"的补偿原则对乙方进行货币补偿;甲方应当给付乙方支付被征收房屋的征收补偿款及各项补偿总计3732514元,其中包含"实际选房面积"定向安置房政策性补偿款618095元,"剩余面积"补偿款2379280元,房屋设备、装修及附属物的补偿款22320元,工程配合奖182889元,未超占奖励费391905元,一次搬家补助费5225元,二次搬家补助费2200元,期房补助费105000元,一次性全额支付两年的周转补助费24000元,冬季补助费1600元。关于付款结算方式上述协议约定为:甲方应当向乙方支付被征收房屋征收补偿款3706914元,乙方应先行向甲方支付定向安置房购房款110平方米×4500元,共计495000元,发放住宅征收补偿款抵扣定向安置房购房款后余额共计3211914元。乙方征收补偿款足以支付定向安置房购房款的,由甲方在项目审计部门审核通过后20个工作日内向乙方开具领款凭证,发放住宅征收补偿款抵扣定向安置房购房款后余额的20%即642383元;甲方一次性全额支付两年的周转补助费24000元,冬季补助费1600元,前三项合计667983元。剩余80%补偿款2569531元,在办理回迁入住时一次性付清。王×1协议档案中房地平面图标有1号房屋(97.2平方米)、2号房屋(32.04平方米)、3号房屋(34.63平方米)、4号房屋(47.1平方米)、院落(35.6平方米)。王×1已领取相应征收补偿款及补助费,三居室安置房一套尚未交付。

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