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  北京著名房产律师陈海昶,32年房产经验,中国政法大学研究生,最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任,北京律协房地产专业委员,带领专业北京房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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租房遇拆迁 获停业损失费150万(上)

来源:中国法院网

北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2013)一中民终字第10160号

任振丽在原审法院诉称:1996年6月26日,我与本村签订了承包经营的土地租赁合同,我村将位于村南,面积为30亩的土地租赁给我,用于种植和养殖业,租期至2035年12月31日止。2000年1月1日,我又与村里签订了承包经营协议书,将我村村东南侧一废坑承包给我使用管理,期限自2000年至2035年12月31日止共35年。1999年7月20日,我与世松家具公司的法定代表人彭世松签订了将我承包的其中的两亩地,租赁给世松家具公司使用,租期为30年,自1998年7月1日起至2028年6月30日止,30年的租金共计15万元。同时合同第6条又规定,如遇国家法律、政策变化,使得甲乙双方不能继续履行合同,甲乙双方应根据公平原则协商解决,在国家给予甲方经济补偿时,甲方对乙方由此所受损失给予适当经济补偿。第7条规定,协议履行期间,如果乙方无故终止协议,应由乙方对甲方承担该协议所余下的租金,对该块土地上的建筑物,甲方给予乙方适当经济补偿,并在一年内履行。第8条规定,协议履行期间,如果甲方无故终止协议,应由甲方对乙方在该块土地上的投资总额,按国家法律法规折旧后的净资产额给予经济补偿,并在一年内履行。该协议履行期间,由于世松家具公司的经营需要,又于2006年6月1日、2007年6月1日,世松家具公司与我续签了租赁我位于北京市房山区长阳镇某村村南的厂房2200平米,及新建厂房900平方米,停车场两个,大型不锈钢液化气灶两部,不锈钢储物柜一个,鼓风机一台,大型锅炉一部,循环泵两台,综合配电柜一套。并约定,年租金200000元,在每两年的第二年六月一日之前交付下一个两年度的租金。合同签订后,世松家具公司即交付了第一个两年度的租金,我方即将上述房屋和物品移交给世松家具公司。世松家具公司自2010年6月1日之前也履行了给付租金的义务。2007年的6月1日,世松家具公司与我续签的租赁合同,增加了租赁我位于本村所有新建厂房900平方米,年租金50000元的合同,交款方式及基本内容同2006年6月1日的租赁合同。但该合同履行至2009年6月1日之后,世松家具公司至今均以暂时困难为由未缴纳租金。2010年6月中旬,当我到世松家具公司租赁地催缴租金时,世松家具公司已将全部的经营人员撤走,并将所有租赁厂房内的设备,管线,及附属设施拆除一空,当我与世松家具公司联系时,世松家具公司均以经营困难,无法再继续租赁及政府要拆迁给其补偿数额少为由,拖欠租金至今。目前,由于世松家具公司的上述状况已无能力在履行上述租赁合同,并继续给付租金。据此,我方诉至法院,请法院依法裁判解除双方于1999年7月20日、2006年6月1日、2007年6月1日签订的三份租赁合同;世松家具公司给付2006年6月1日合同拖欠租金183337元、2007年6月1日合同拖欠租金95841元,合计279178元;世松家具公司返还不锈钢液化气灶两部、不锈钢储物柜一个、鼓风机一台、大型锅炉一部、循环泵两台;世松家具公司给付2006年6月1日、2007年6月1日签订的两份合同的违约金319000元;世松家具公司补偿租赁房屋被拆损失1200000元;共计1798178元。诉讼费由世松家具公司承担。

世松家具公司在原审法院答辩并反诉称:三份合同因2009年国家政策拆迁导致我公司没有办法使用房屋,现租赁物已经灭失了,不存在解除问题应该终止;我公司不存在拖欠租金和违约的情况,任振丽主张返还的东西我方已经全部返还完了,故不同意其诉讼请求。在1998年7月份我与被反诉人任振丽口头达成了一份关于土地租赁的合同,后在2006年6月1日、2007年6月1日分别与被反诉人任振丽达成了关于房屋租赁的合同,协议达成后,因经营规模较大,原有房屋及设施不能满足我公司生产需要,便在此合同范围内的土地上修建了多处公司经营用房,并购买了相应设备,投入较大。2009年北京市千亿投资长阳镇土地联储项目将我租赁的场地列为拆迁的范围,并在同年的7月15日作出了京瑞房评(拆)(2009)第069号《拆迁估价报告》,由于此报告将我公司与任振丽原有的房屋一同作价评估,后我们也曾多次找房山区长阳镇政府出面协调解决,但虽经长阳镇政府工作人员王大力、张子忠的努力协调,将此报告中部分拆迁款归属作出确认,至今仍有一部分补偿款没有作出确认,为此我与任振丽关于补偿款的归属问题一直没有解决。请求判令原告返还拆迁补偿款及租金如下:针对1999年7月20日的合同房屋拆迁补偿金1717639元、附属物补偿款2096867元、退还2010年7月1日至2028年6月30日租金90000元,共计3904506元;针对2006年6月1日的合同家具展厅的补偿款76000元、宿舍区房屋补偿款360019元、附属物补偿款925349元,共计1361368元;针对2007年6月1日的合同附属物补偿款202809元;停产停业、搬迁损失费1806080元;合计7274763元。

任振丽针对世松家具公司反诉辩称:双方签订的三份合同内容明确规定了租赁期限、违约状况及如遇国家和集体拆迁的补偿办法。到目前为止房屋的保管方仍在家具公司,中途未经我方同意私自将人员撤走,并拆走、变卖我方部分房屋和财产,因此对方所要求的补偿款没有事实和法律依据。就补偿问题合同当中规定的非常明确,如遇拆迁如何折算合同中规定也有约定。

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