十几年前，某置业公司在楼市兴盛背景下，为了抢占楼市开发先机，一举拿下地块，开始建设地产项目。当时，该置业公司实力有限却设立多重抵押进行融资扩张，甚至借助高息民间融资。后来，随着置业公司资的金链断裂，工地上只留下一堆堆冰冷的钢筋水泥，成为烂尾工程。

至此，置业公司已经走投无路，只能寄希望于法院的重整。

续建资金作为“共益债”优先受偿，盘活项目多方共赢

此时“烂尾”状态的项目市场价值不足15亿元。购房业主优先债权额3亿余元，抵押权、工程款债权等担保债权额15亿余元，普通债权额过百亿元。如果简单地拍卖烂尾楼，连担保债权都不能完全清偿，普通债权清偿率更是零。

目前续建资金缺口5亿余元，倘若能够续建完成，则整个广场项目的价值可达40亿元。如果这样，不仅抵押权、工程款优先权能全部清偿，普通债权的清偿率也将大幅提升。

重整需要招募投资人，投资人因顾虑续建资金没有优先权而不愿投资。

“能否在重整方案中将续建资金列入共益债务，并确认优先清偿？”

最终，在法院多方努力工作下，债权人会议表决通过了重整计划草案，明确了投资人投入续建资金作为共益债，以5亿元为限，如重整失败转为破产清算程序，则该部分共益债优先于担保债权受偿；项目后期的招商、运营、销售等事务由投资人组建的团队完成；重整计划执行期为四年。

人民法院依法裁定批准了置业公司的重整计划。

按照重整计划，销售回款增值部分及原购房人补交的尾款、差价也将投入续建用于循环开发，但由于商住房的验收、交付及销售政策限制，导致回款资金赶不上复工进度。为尽快回笼售房资金，法官多次召集由房管等政府职能部门参与的协调会议，对解除未售商铺及办公楼销售密钥的条件、工程建设计划、预售资金监管等问题反复沟通并达成一致，在符合政策及预售标准的情况下，由法院出具裁定书及协助执行通知书，相关部门配合，逐步打开未售商铺、办公楼销售的网签锁定状态，使得未售商铺、办公楼也可以继续销售回拢资金。

有了续建资金的投入，地产项目最终竣工验收，置业公司得以存续，价值40亿元的资产得以盘活，购房人交房在即，烂尾楼重获新生。

房地产市场的复苏需要满足房企的合理融资需求以实现保交楼。在房企作为债务人的破产重整程序中，将投资人新投入的续建资金作为‘共益债’优先受偿，可以打消投资人担忧新投入资金填之前的债务窟窿而‘打水漂’的顾虑。房地产项目在续建完成后往往整体项目价值会大幅提升，让购房人、担保债权人、普通债权人、债务人各方受益。