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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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离婚后房改房如何分割?
作者:陈海昶
  基本案情 原告与被告婚后住在被告单位所分配的公房内。1995年6月,双方经法院调解离婚,但对住房未做处理。后原被告和好又共同居住在涉诉房屋内,但并未办复婚手续。此后,被告工作进行房改售房,原被告隐瞒已经离婚的事实,提交了双方的工龄证明,售房单位遂以双方工龄为依据并据当时房改政策办理了优惠售房手续。该房产权人登记为被告一人,但在售房单位的房改资料中发现被告将原告登记为配偶。 ??? ?2001年8月,双方又发生矛盾,原告搬出涉诉房屋,携女另居。2003年3月18日,杨柳诉至原审法院,请求解除同居关系并要求依法分割涉诉房屋。诉讼期间,马克于2003年4月向原售房单位说明了当初隐瞒离婚、骗女方工龄而优惠购房之事实,并按单位的要求补交了不应享受女方工龄优惠的“房改房工龄款。 ???? 法院裁判 ??? ?一审法院认为,原、被告离婚后不久未办理复婚登记手续又同居,违反我国婚姻家庭法律制度,该同居关系依法应予解除。涉诉房屋系双方按房改房价共同购置,应认定为双方共同共有。双方隐瞒已调解离婚之实,购房时掺入了原告的工龄并享受优惠购房行为当属不当行为,原售房单位于近期对此予以纠正并责令被告补交了工龄优惠款,此举亦属正当,但上述情况不能改变该房屋系双方共同购买及共同共有的性质。由于该房系房改售房,带有单位福利性质,而经售房单位纠正后的福利对象仅为被告,被告应占有该房产较多份额;另鉴于双方同居时间较长,原婚生女亦由原告抚养的实际情况,兼顾妇女儿童合法权益,原告亦可酌情多分该房产份额。据此,一审法院判决:解除原告与被告的同居关系;双方同居期间共同取得的涉诉房屋归被告所有,被告给付原告该房35%折价款。 ???? 一审宣判后,双方皆不服上诉,原告认为涉诉产权应平均分割;被告上诉称:该房产权属不是双方共有财产,原告无权参与购买被告单位出售的房改房。原审判决原告分得房屋价值的35%,显属适用法律错误。   二审法院认为,涉诉房屋系双方同居生活期间购置的财产,应按一般共有财产处理。原判基于该房的福利性质等因素对该房所作的具体分割,不违反有关法律规定,亦符合财产的来源、性质等实际状况。 ???? 二审法院终审判决:驳回上诉,维持原判。 ???? 案例分析 ???? 房改房是一种根据福利政策所购买的房屋,其价格与购房人的职务、级别、工作年限等相挂钩,购买价格常远远低于房屋的市场价值,而当初分得房屋的情形又有许多具体情况,使得处理此类房屋争议十分棘手。司法实践中应考虑几个原则:第一,购房优惠政策夫妻均享原则。房改房不是单位分配给职工个人的、不属职工个人的财产,也不是包含其他家庭成员的家庭共同共有财产,而应是夫妻共有财产。第二,照顾妇女儿童合法权益原则。要有利于子女健康成长,对抚养子女方应给予照顾,条件基本相同时,应照顾女方。第三,兼顾售房单位的利益原则。特别是部分产权房改房,单位是房屋的按份共有人,具有优先回购权。第四,房产分割的两种主要方式:一是变卖分割法,可将房改房以市场价出售再分割价款,二是竞价分割法,当事人在人民法院的主持下,通过公开相互竞价,确定房屋产权归属最高出价方所有,他方得到相应补偿价款的房屋分割方式。 ??? ?2003年12月25日最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)确定的原则是房改房应按市场价分割。以成本价或标准价购买的住房,在分割时以市场价作为补偿标准是恰当的。分得的住房的一方应按等价原则给予另一方相当于该住房一半价值的补偿。该解释第19条规定:由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。第20条规定:双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,可以根据个案的情况、考虑当事人的意愿,采取竞价、评估、拍卖等形式进行分割。 注:本文系作者原创,如果转载,请注明作者及出处,谢谢!
 
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