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这两天,住建部最高会议后发声,在房地产圈儿炸开了锅!
其实这次liang会,针对房地产的声音并不多。一直到9日下午,记者会上,住房和城乡建设部部长倪虹,对于房地产目前存在的问题、困境、战略,做了详细回应。
住建部部长这次发声,释放了哪些最强信号?!
我把原文通读三遍后,梳理出几大重点:
1、坚持“房住不炒”;
2、推进“三大工程;
3、指导各地编制好住房发展规划;
4、有序推进现房销售;
5、加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等;
6、明确房企要下力气建设好房子;
7、有些房企,该破产破产!
以上,基本定调了整个2024年房地产的态度和方向。
这里面,几个点,很值得关注:
“房住不炒”,去年下半年大救市以来,好几次高层会议没提过了,现在又重申,感觉不太妙。
“三大工程”最近出场率很高,也是未来的重点。
上周会议第一天,提出编制住房发展规划,这是首次全国性的“计划性房地产”大行动,关注后续落地。
重提现房销售,这两年,至少十几个城市都在试点现房销售土拍,海南最早全域现房销售,但今年初又出现了预售土拍,很撕裂。
提出房企转型,要做好房子。如何定义?也说了,比如绿色、低碳、智能、安全等。
最让人意外的第7条,对房企的态度,第一次如此犀利!
对于严重资不抵债、失去经营能力的房企,让市场淘汰,破产或重组;对于躺平摆烂、损人不利己的,坚决查处,代价自负。
言辞犀利的背后,最根本的原因,无非是后腿拖得太严重、窟窿太大了。
对于那些实在救不动的房企,咋办嘞?没办法。
这意味着,新一轮房企市场化淘汰赛,马上开启!
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你说这一些列策略,好不好?好!必须好,谁看了都说好!
中国房地产发展至今30年,确实衍生出很多问题,包括到今天这种局面。
改革,确实需要改革,这是一条必须走出来的、甚至要花10年、20年、乃至30年的持续性改革之路。
但问题是,这一系列长远之策,它并不能解决眼下的问题!
楼市眼下急需解决的问题,太多了;首先就是全民信心和销售问题。
1、大众对于楼市的信心树起来了,才有可能带动商品房销售;
2、销售起来了,房企才有资金保经营;
3、经营保住了,债务就不再是要命问题;
4、没有债务压顶,才有房企逐步放开胆子去拿地;
5、房企拿地了,土地财政才能转下去;
这是解决眼下困境的根本!
以香港为例。
前不久,香港宣布全面“撤辣”后,非本地居民买房印花税从30%降到3%,比如买套1000万的房子,税费一下子从300多万降到30万,这是实打实的优惠。
有效果吗?
起码交易量在迅速回暖,各个售楼处,本地人、内地人等开始一顿抢楼。
尤其是新房市场:
“撤辣”前,整个香港新房单日成交量,即便在周末,也之后8-15宗;
“撤辣”后,这个数字急速上升,前8天成交938宗,平均单日过百,3月3日一天内就成交了364宗,翻了好几倍!
这场面,可真是似曾相识。
而咱们呢?
先看深圳。
春节前深圳放出“裸奔”级救市,外地人落户即或购房资格。
效果呢?2月底开始,深圳二手房网签量开始单日破百,出现明显上升。
3月份呢?3月1日-9日,深圳新房住宅网签544套,二手房1033套。
具体到每天,看数据:
新房成交并没有明显拉升。
二手房成交有增长,但不够稳定,按照目前形势,3月份成交大概会在3000套出头。
但藏在二手房成交量增长的数据背后,还有两个大问题:
一是:刹不住的挂牌量,现在还在以一周2000+套的增量挂牌。
截至2月26日,深圳二手房挂牌量为5.19万套,较前一周增加2176套。
二是:降价。尤其是南山区、龙岗区、罗湖区,降价房源最多。
还有广州,全面开挂的广州。
前两天,广州又出了新政,只要购房者将手上的两套房产租出或挂牌出售,就可以购买第三套住房,并享受首付比例30%及首套房的房贷利率。
挂牌?出租?那不相当于零门槛、零要求嘛。
眼看年轻刚需们拉不动,只能拼命推有钱人入场救市了!
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到今天,再去讨论房地产究竟是“软着陆”还是“硬着陆”,其实没必要、也没意义。
大会过后,关于房地产的几个方向,更加明晰:
1、坚决不跟香港,全国层面大救市不太可能再有!
所以,期待和呼吁跟进香港破例性救市的,呼吁全面取消调控的,可以洗洗睡了。
很多人肯定要问了,那咋办?靠地方小范围内救市和市场调节。
2、压实地方责任,各地自谋救市出路!
会上有句原话“我们强调因城施策、精准施策、一城一策,赋予城市调控自主权。”
去年就提了好多次“压实地方责任”,但大部分城市,依旧一边在小打小闹救市,一边在等指示,希望今年能有改善。
3、情况糟糕的房企,就地淘汰,不留情、不犹豫!
这句话一出,一大批房企估计要抖三抖了。
原本,救房企就是不得已而为之,全盘救根本不可能,但有些房企自顾不暇还在摆烂等待救援,这次也可以洗洗睡了。
当这些事情想明白,2024年的楼市行情和逻辑,你就再不用纠结了:
楼市最大的问题是什么?
我认为,是共识性的、全民购房意愿僵化。
因为看不到行情启动、看不到价格启动,这就意味着——
对于买房人来说,上半年买和下半年买,没有差别;今年买和明年买,也没有差别。
那为啥要着急买?继续等,即便自住也完全不急。
更何况,各地还有大量保障房、人才房和人才公寓,在消化大量潜在年轻刚需。
有更便宜的房子住,为啥要着急买房?还要贷款买?所以,即便是刚需也不急。
最后还有当下最敏感、要谈楼市又根本避不开的收入问题;
一边是收入预期断崖式下滑,一边是起步一百多、动辄大几百万的房子,谁敢不顾自身死活,冲进去拉足杠杆去买、去背债?!
信心和钱包,真的比政策还重要!