01 / 前言！

毋庸置疑，大家都觉得我国有很多老房子，可问题是到底有多少，你知道吗？

直接看这两份数据：

1、根据《第一财经》报道，在我国城市家庭住房中，20.6%的住房建造于1990年以前；2、《明源地产研究院》也给出了相似结论，截止到2022年底，我国约20%的城镇既有房屋的房龄超过了30年。

这么来看，答案就基本出来了。再结合我国城镇住宅总建筑面积438亿平，我们按照20%计算，也就是说老房子大致有87.6亿平。

房子和人一摸一样，时间久了就会出现问题，虽然我们都知道，但这并不是重点，真正的重点是我们到底该怎么解决呢？

我的看法非常简单：

要么拆迁、要么建立定时定期维护机制。

其实国家早就想到了这点，并且已经提出了具体思路，由此来看，老房子或将出现新变化，这并不是一句空话。

02 / 老房子的改造绝不仅仅只是加装电梯！

不知道是谈论次数太多，还是有些人故意歪曲事实，其实老房子维护工作的内容非常广泛，根本就不只是加装电梯。

实际上，早从2023年初开始，中央部门住建部就多次在会议中明确，“住房养老金+体检+保险制度等等”多项制度共同推进，言外之意就已经非常清楚了。

众所周知，我国居民住房产权年限（简称“住房寿命”）是70年。

然而因为各种原因，普遍寿命往往就只有30年。

想延长寿命就必须要维护，很显然，光靠加装电梯是根本不可能做到的。

我认为关键是必须要整体结构有没有居住隐患，在这点上，不得不说我们还有很长一段路要走。

比如城镇化初期过度追求速度，虽然用很短的时间就解决了大部分人的居住问题，但同时也出现问题，就比如房屋质量有待提高，甚至直到近两年才逐渐改变。

数据显示，虽然2023年新开工面积同比2022年大跌20.4%，但是依然达到了9.5亿平，如果以巅峰时期2020年的22.4亿平计算，直接“腰斩”57%。

而且更重要的是这点，我发现很多人都忽视了。

虽然绝大部分房屋的主体结构并没有问题，但是一些部件可能很快就需要维护，比如墙皮渗水、脱落，电梯达到使用寿命（普遍15年），顶楼漏水、沿海地区地下室存水，暴雨天气出现排水故障……

在这种情况下，就可能出现“木桶效应”。

03 / 我国老小区或出现大变化！

这不是我无中生有。早在《中国人口普查年鉴》中就明确提到，我国建造于1990年及以前的住房占比超过了35%。

这难道还不清楚吗？

我国至少三成的房子年龄都超过了30年，真的可以说急需维护。因此，我认为这也是为什么早从2020年开始，我国就已经改造20年房龄的老旧小区。

只不过大家都被带偏了，旧改根本就不只是加装电梯。

我认为改造成保障房是今后我国老小区的重要变化方向之一。

举个例子，某个老小区一共有600套房，按照“居住+回迁+保障”标准来分配，假设居住房为200套，回迁房为100套，那么剩下的300套就是保障房。

其实这种方式可以解决一个很大的问题：大幅度提高老小区的使用率，甚至还能给原住户来带一笔稳定的收入，尤其是人口流入城市更明显。

长期来看，老房子的归宿就是两种，一是拆迁，二是改造。可问题是拆迁很难，再加上房票制度实施，有些人反而不同意拆迁，改造就更不用说了，从实施到现在就是始终争议不断。

究其本质，我认为核心就是这句话：

在部分老小区住户看来，他们没有获得利益。

我认为把一部分老房子发展成保障房就是一举两得，既能较快完善我国住房体系建设，帮助中低收入群体解决居住问题，同时还能推动改造速度。

而且很多人都忽略了一点，住建部专门提到要建立“数字档案”。

这就很关键了，到底什么是“数字档案”？到底对老房子有什么好处呢？

我的理解非常简单，就是全面完善老房子信息，比如数量、结构、高度、绿化、布局……

这无疑就能极大方便改造工作，特别是房龄超过30年的老房子，一部分就是预制板房，如果不了解具体情况而盲目改造，很有可能出现问题。

04 / 我对老房子改造还有一个设想！

为了加强老房子的改造质量，防止出现不负责任的情况。

我认为不仅可以重点加强住户对施工单位的监管力度，更重要的是强制性落实到具体单位，也就是“责任具体化”。

实际上，现如今我国已经完全能做到信息归档，比如通过二维码、官方部门收集等等方式来建立监管机制，到底是哪个单位改造的这个小区，只要出现问题，就能立刻让他们解决。

与此同时，住户还能起到监管作用。

他们可以通过二维码了解具体信息，从而让他们改变观念，愿意相信改造。

否则一旦形成改造没有意义的氛围，这就势必影响整体的工作进程，我认为这点非常重要。

看看加装电梯就知道了，为什么从2年前、3年前开始，始终有人阻挠呢？

除了费用问题之外，其实是否影响楼栋结构，影响居住安全就是重要原因之一，解决办法就是信息透明化，能否时时刻刻让住户了解改造的具体情况。