为什么之前房价飞涨的时候,你在疯狂吐槽;
现在房价不涨甚至下跌了,你也不买房呢?
是真的没有钱,还是没有买房的意愿?
我猜都不是,而是无法接受房子在彻底回归到消费品的属性。
何为消费品属性?就像手机一样,从买回来的那一刻起就在不断贬值。
特别在租房子就可以解决大部分问题的当下,很多人的想法都是:
人生哪得几回三十年,房子租不起了可以不租,但是房贷,大概率都不想选择断供这条路。
但是如果我告诉你,未来还有这样一种现象发生,你还会这么想吗?
这个现象就是:
当房价不涨甚至下跌,房租一定会越来越贵。
而你的生活成本,也将随之越来越高。
为什么呢?
很简单一件事,因为供需正在发生变化。
大家不是都不买房了吗?那总不能连个住的地方都没有吧。
不买房就去租房,这是亘古不变的需求守恒定律;
而随着城市化发展和人口流动,未来人口越密集的地方,租房的刚需也一定是大大增加的,则供不应求房租就会上涨。
当然,有人可能会说那这些地方保障房不也在大量建设落地,需求早就被消化完了。
不好意思,大错特错!
如果我告诉你,保障房的租金也会上涨呢?
敞开了说,你以为保障房所谓的“保本微利”是真的给你白送福利的吗?非也!
有数据显示,全国各地的保障性租赁住房目前已经达到508万套。
关于这个数据,有人专门测算了一下,哪怕仅按照35平一间计算,508万套也即意味着1.78亿平,而2023年全国商品房销售面积也才11.2亿平
——也就是说,现在的保租房在去年全年的商品房销售面积里能占到1/10的体量。
而面积又代表着什么?地方的卖地收入能有多少。
地卖得越多,税收就会越高。
那现在地都用来大批量地建设成租赁用地了,地方为了维持财政收入不至于画上赤字,你觉得它的税收该从哪里来?
一定是租金。
所以,保障房的租金也必然上涨,“保本微利”的“利”就是在这儿等着呢!
只是说,它可能不会上涨得那么快,而是会把价格恒定控制在略低于商品房的区间。
然而从年前一线城市的监测数据来看,部分商品房的租金就已经显现出逆势上涨的趋势,甚至有的小区环比上涨了18.79%。
照这个趋势下去,不说远的,你觉得未来3-5年内的租金不会继续水涨船高么?
另一方面,一些二手房业主面临房价不涨,为了让租金回报率恒稳,也必定会在租金上叫价更高。
比如广州有小区在今年1月的租金回报率仅仅1.15-1.35%,来到2月却一下子涨到了31.07-38.55%;
而这夸张的跨越幅度,背后却并非租金的上升导致,而是房租上涨的同时房价也在持续回调;
数据显示,该小区的房价均价在1月同比下调了约16%,而与此同时,房租却同比上调了14%。
这一连串数据背后,又指向什么?
假设未来房价还将持续下跌,房租将逐渐脱离市场控制而彻底背离房价;
到那时候,我们将会进入一个被称之为“高租金社会”的时代。
而如果这种“高”达到了一定的比例,大家可以以香港的租金成本来作为参考,相当于连普通人的收入都不敢说能支撑得起这高昂的生活成本,又会产生什么连锁反应?
无可避免地就会像前几年的韩国、甚至香港一样,走向人口外流、甚至更多是流向境外的局面。
那你觉得,我们大家长会默许这种事情发生吗?
所以看到这里,你也可以说当前保障房的大批量建设,甚至整个租赁房市场的大力推动,其实也都是在隐性地增加市场的竞争力,从而去反向压制当前商品房市场租金的暴发。
当然,这是否是最优解还有待检验。
因为房价下跌,地方卖地的收入也势必会跟着受影响;
再加上这两年在跟着疯狂回购老破小去库存,那么为了回笼投进去的资金,走向的终点也还是要在这些改造好的租赁房上面去提高租金。
那么,一旦人口外逃成为定局,大家长为了防止这种危机发生,只得同步推行Plan B。
而这个Plan B,我猜大概率还是会回到推动房价上涨上去。
毕竟,从基本面来看,房租的大部分占比还是在于普通人,而房价的大部分占比却取决于有钱人;
经济下行的大环境下,两权相害取其轻,如果一定要有一个下跌,该选房价还是房租,相信大家心里应该已经有答案了。
当然,今时毕竟不同往日,这个Plan B能否顺利地推飞起来,不仅要看上面的动作和力度,更在于城市的价值。
足不足以支撑房价,又足不足以在房价飞起来后,也带动房租的效益一起攀升。
可以确定的是,一旦飞起来了,从长周期的20年后来看,拥有住房的人的租金收益将会超过房贷,到时候房价还是会涨,却可能不及房租的速度;
因为我一开始也说了,肯定有很多人到那时候需要住房但买不起房,那供不应求的话,房租是一定要上涨的。
至于哪些城市才具备这种潜力,可以看看近一个月来全国城市的租金排行榜,租金高的地方需求一定少不了,可以列入重点关注的范围。
我还看到有人在说,那一定要下跌一个的话为什么不能两个都跌呢?
双跌的情况有没有可能发生?
当然有,比如三四五线城市,现在就是这种情况。
因为一线城市拥有的人口、产业、资源,通通在三四五线城市折不了现,那么租售齐跌也就成了常态。
大家尽可以设想一下这种情况如果发生在一二线城市会怎么样。
付着1000块钱的房租就可以拿到1万块钱的薪水,那我为什么还在小城市苟着呢?
当初之所以逃离大城市,不就是生活成本太高吗?
然而当全部人一股脑涌入大城市的时候,又怎么可能真的让房租维持在那样的相对低位。
很多人还会提到保障房,但保障房只保障基础需求,不保障改善需求。
你刚来的时候,可以花费2个小时通勤在路上,等到你工作5-6年收入增加的时候呢,你又会想尽可能离公司近一点,人有钱,谁不想享受生活呢。
你看看新加坡,你想彻底躺平就去租保障房,但不影响房价继续涨。
你看看香港,你要是真穷,有公屋,但是要排队。
你要是打工族还有点钱,可以接受高租金。
再有钱一点,你就买房。
所以房东在计算投资回报率的时候,房价不涨,他就会提高租金,而保本微利的大家长呢,也会涨租,只是幅度小,且房子都远。
明码标价啊,各位。
又要马儿跑,又要马儿不吃草,这本来就是自古难两全的事儿。
当然,还有另一个考虑的东西就是终将到来的“通胀”,而这一点的发生也势必推动着房租进一步上涨。