从2017年3月至2024年4月，湖南省长沙市执行超7年的住房限购政策最终得以松绑。

4月18日，长沙市住建局印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》显示，即日起，长沙全市范围内买房，不再审查购房者资格条件。此外，通过“以旧换新”政策购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度。

4月19日，长沙市住建局办公室一名工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示：“长沙市确实不再审查购房资格了，具体的政策实施细则近期就会对外公布，不会间隔太长时间。”

这也意味着，在新的楼市发展环境和供需关系改变的环境下，长沙市住房限购政策得以全面松绑。值得注意的是，长沙市房地产市场调控曾以“严厉”著称，在2018年出台的“6·25”新政中，限购、限贷、限售政策全面升级，被称为“史上最强”调控方案，官方也喊出了“让炒房客有去无回”的口号。

“长沙市此次出台的楼市政策十分具有创新性，不仅全面放开限购还提出支持改善住房，对‘以旧换新’给予金融贷款支持。”易居研究院研究总监严跃进表示，打好房地产政策优化调整“组合拳”，这是响应国家对于出台房地产政策思路的积极举措，“不只是要出更多政策，而是将现在的政策更好地发挥出协同效果”。

楼市调控“优等生”政策转向

此次出台的长沙楼市新政，最受关注的便是“不再审查购房者资格条件”。

对此，克而瑞研报分析称，长沙市全面放楼市开限购，政策放宽程度处于较高层次。凭借低房价、优质教育资源和医疗配套等优势，长沙市对于外来购房者有一定的吸引优势。

但将时间拨转至2016年下半年，彼时的长沙楼市热度攀升，房价同比涨幅超过30%，“炒房客”也闻风而至。2017年3月18日，长沙市出台限购限贷政策，楼市正式进入住房“限购时代”，规定非本市户籍家庭限购1套新房。

此后的2018年6月25日，长沙楼市政策再度收紧，出台最严“调控令”以补齐炒房漏洞，对限购、限贷、限售政策全面升级。彼时，长沙市官方在调控政策通气会上曾表示：“当前，长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

在业内人士看来，最严调控政策在时隔7年后最终作古，归根结底在于长沙楼市降温明显。中指研究院统计数据显示，今年一季度，长沙市新房市场供应低迷，企业对市场信心不足，市场供应处于低位水平。长沙市内五区商品住宅供应规模约为67万平方米，同比下降31.5%，与2019—2023年同期均值相比下降51%。其中，3月份，长沙市新房上市面积约12.3万平方米，环比下降50.9%，同比下降77.5%，较前两月呈明显下滑趋势。
成交方面，今年一季度，长沙市内五区新建商品住宅成交面积为69.2万平方米。具体到3月，成交面积约为30.46万平方米 ，环比上涨约125.4%，但与往年同期相比仍处于低位水平。

克而瑞研报也分析认为，今年一季度，从需求端来看，长沙市购房者仍处深度观望情绪中，整体保持低位运行。“市场预期支撑不足、需求及购买力低迷。从新房开盘表现来看，由于市场冷清，楼盘开盘积极性下降，大多项目选择平推入市，集中开盘项目少之又少，开盘推售套数不断走低，进一步影响市场购房信心。”

另据中指研究院统计数据，截至3月底，长沙市内五区商品住宅存量面积达到681.03万平方米，但需求按近6个月成交均值计算，出清周期为17.4个月，较2月底增加1.7个月。

值得一提的是，长沙市二手房市场近期迎来反弹。克而瑞统计数据显示，今年一季度，长沙市二手房成交套数同比上涨达42%。克而瑞相关分析师指出，一方面，受限售时间缩短至4年影响，长沙市二手房市场挂牌量持续走高；另一方面，受新房市场中心城区刚需产品减少影响，刚需购房者开始涌入二手房市场。“长沙市二手房均价仅约为1万元/平方米，成交以刚需项目为主，反向对新房销售产生了较大影响。”

多举措推动“以旧换新”

正是在新房市场低迷和二手房市场反弹背景下，长沙市顺势推出了住房“以旧换新”政策。

据长沙市住建局相关负责人介绍，当前，居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变，以小换大、以旧换新等改善性住房需求逐渐成为市场主流，一些名下有2套及以上“老旧小”房子的家庭，因为受购房资格的影响不能出售或置换，导致不能及时购买改善性住房。

该负责人表示，长沙市此次全面优化房地产限购政策，实施“以旧换新”，支持居民购买改善性住房，旨在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，满足居民多层次、多样化购房需求，将有利于充分释放市场潜力，加强新房、二手房市场联动，有利于长沙市房地产市场稳中向好，促进平稳健康高质量发展。

此外，4月19日，长沙市还正式发布了提升住房公积金贷款额度的实施细则。具体而言，职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度提高至80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元。

据长沙住房公积金管理中心业务负责人介绍，此次对长沙市新建商品房住房公积金最高贷款额度进行调整，是从缴存人视角出发调整优化政策，旨在进一步加大对缴存人刚性和改善性住房需求的支持力度，大力支持缴存职工家庭提升居住品质和环境，在推动构建房地产发展新模式中更好发挥住房公积金作用。

记者注意到，当前，有改善性住房购买需求的人群是此轮政策调整中重点支持的群体之一，以旧换新、以小换大等需求有望获得更多的政策支持。2023年以来，已有超30座城市表态支持践行住房“以旧换新”政策。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，从短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一、二手房市场联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布“保租房”筹集计划，未来收购存量二手房作为“保租房”或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与执行“以旧换新”政策。