中国房地产的发展全面影响中国经济的发展，所以备受国内外关注。

我们的基本观点是，与过去几轮的房地产调整相比，本次房地产调整的逻辑已经发生了重大的变化。

具体来说，过去的调整一般经历两个阶段：第一个阶段是新房增量下降，比如说投资和销售有一个大幅下跌；第二个阶段就是所谓的去库存，是新房存量的消化。

但是，我们注意到本次调整可能和之前的两阶段不同，可能要经历三个阶段，因此也意味着这个调整的过程相对较长。

第一阶段，一手房增量调整主导期。在这一时期，新房的投资较大幅度地下跌，新房的销售也较大幅度地下跌，但价格下跌并不太明显。主要是量下来了，像过去的18亿平方米，下降到较低的水平或者是下降一半。

第二阶段，旧房销售占比快速提升，新房销售占比快速下降。旧房的价格下降，新房还处在继续下行的状态。也就是说，二手房存量的调整进入了一个主导。不是像过去，直接进入新房的或者一手房的去库存，而是先去二手房市场空置。

第三阶段，一手房去库存。等二手房市场出清有一定的眉目了，或者说进行一段时间了，才又回到一手房存量调整的主导，也就是一手房的去库存。

这里讲主导，是说实际上这三个情况在调整中都存在，只是在不同阶段以不同内容为主。

我认为，等到新房销售增长、价格经历下降再出现回升的时候，整个调整过程就结束了，房地产有可能实现复苏了。

为什么会出现这种情况呢？

原因很多，但我想直接来说两个方面：

一是二手房存量市场出现了过剩。很多购房者，原来户籍居民拥有住房的比例比较大，有的拥有还不只一套。同时，二手房市场的房屋自有者，他们的预期甚至他们的收入，都发生了很大的变化，所以他们要出售他的二手
房。

二是一手房市场还存在着一定的风险。除了一些房企风险还在释放，同时还存在着一些行政性的限制。简单地说，一手房市场的企业还时有暴雷，它又是期房，所以购买就有担心能不能保交楼，在这种情况下，即便是刚需、改善性需求，那也不愿意，也权衡了，也有可能转移到二手房市场。

并且一手房市场房价的弹性变动空间比较小，但二手房市场是一个完全的、供需不受行政限制的市场，所以它价格变化比较灵活，所以二手房市场有一个先于一手房存量市场调整的过程。