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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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国家出台的住房限购政策属于不可抗力吗?

作者:陈海昶律师

国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后,可能出现的房地产市场风险,以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断,不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。

因此,这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。

国家出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。

因此,对于房屋买卖合同订立之后,由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施,致使买受人无法办理房屋过户登记手续的,人民法院通常会认定为,因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,而不会认定为我国《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。

合同的一方当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由,要求解除合同的,除在合同中另有约定之外,人民法院一般会予以支持。如果判决解除房屋买卖合同,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。

合同当事人一方因这种情况解除合同,而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,人民法院一般不予支持。

如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,经人民法院审查,解除合同确实导致当事人间利益失衡,会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。

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