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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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一房两卖,都没过户,哪份合同有效,应当履行哪份合同?
                              作者:陈海昶律师
    一套住房,房主先后和两个买方签订房屋买卖合同,都没有办理房产过户,应当认定那份合同有效,应当履行哪份合同。法院如何认定这两份合同的效力,会支持哪份合同继续履行,请看真实案例。[附判决原文]
    案情简介:
    2009年3月16日,房主与第一买方签订了房屋买卖合同,房价款¥138万元,第一买方支付了定金¥30万元后,双方产生纠纷诉至法院,法院一审判决合同有效,双方继续履行。在一审诉讼期间,房主又与第二买方签约,房价款¥175万元,房主收取全部房款后,将房屋交付给第二买方,第二买方收房后进行了装修。一审后房主不服,提起上诉,二审期间,第二买方提起诉讼,要求确认与房主签订的房屋买卖合同合法有效,并办理房产过户手续。二审法院审理了房主与第一买方的上诉案之后,向朝阳法院了解了房主与第二买方之间的案情,最终作出了维持原判的判决。即房主与第一买方的合同有效,房主配合第一买方办理房产过户手续。
    法院判决
    朝阳法院审理后认为,房主与第一买方和第二买方先后签订的两份房屋买卖合同均为有效合同,虽然第二买方的合同是在一审诉讼期间签订的,并且交付钱款时房子已被法院查封,因仍不影响合同有效。由于房主与第一买方的合同纠纷已经法院两审终审判决,判决房主和第一买方继续履行合同,办理房产过户手续,因此房主与第二买方之间的房屋买卖合同在客观上已无法履行,法院据此作出判决,驳回第二买方要求过户的诉讼请求。
    律师点评:
    对一房数卖,没有特殊情况,法院一般都认定数份合同均有效,原则上按如下顺序履行:1、已办房产过户的;2、均未过户,实际占有房屋的;3、均没有过户,也没有占有房屋,综合考虑支付房款的多少和先后,是否办理网签,合同签订的先后顺序等因素予以确定。本案中虽然第二买方占有了房屋,但是第一买方的合同订立在先,第二买方的合同订立在后,并且是第二份合同在诉讼期间法院,尚在审查第一份合同效力还没有作出结论之前,在此时签订第二份合同本身就有妨碍诉讼之嫌,法院作出如上判决是公正的。
注:本文系作者原创,如果转载,请注明作者及出处,谢谢![附本案判决原文]
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