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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,32年房产经验,中国政法大学研究生,最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任,北京律协房地产专业委员,带领专业北京房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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房主拒不到场配合申请贷款,要求解约怎么办?
作者:陈海昶律师
    2年前,房主在北京某处购买了一套55平方米的房改房,房价108万元,想通过出租赚钱。一年后,因为出租收益并不如预期的好,于是他决定卖出这套房产,挂牌开价115万元。
    房屋出售的消息发出后,买方上门看房,认可房子的其他条件,只是要求降低价格,最终双方以112万的价格成交,双方签订了房屋买卖协议,买方交了定金10万元。房屋买卖协议中约定:“如果买方无法办理房屋贷款,该房屋买卖协议自动终止,定金全额返还”。
    签订了房屋买卖协议之后,因政府出台一系列限制贷款的措施,社会上也在传说房价可能要跌,买方有了后悔之意,向房主表示自己资信条件不好,申请不到贷款,他无力购房,要求终止协议,返回定金。
    房主同意终止协议,但因为是买家主动不买房,要扣下定金。而买方则坚持贷不出款的责任不在自己,要求按照合同约定返还定金,两人争论不休,无法说服对方,最后法庭相见。
    经过法庭调查,证明买房不买房并不是银行不批准其贷款,而是买方故意不办贷款的申请手续,贷款不成的责任在于买方,买方应当承担违约责任,最后法院判决10万定金不予返还。
    律师点评:
    双方签订的房屋买卖合同虽然约定,“如果买方无法办理房屋贷款,该房屋买卖协议自动终止,定金全额返还”,但合同中所写的“买方无法办理房屋贷款”中的“无法”,是指客观上不能,而不是指买方主观上不去办理的原因。因此如果买方要按合同的约定要求解除房屋买卖协议并返还已交10万定金,就必须证明无法办理银行贷款的原因不在于买方,是因为其他客观原因。在法庭上法院已经查明贷款不成的原因不是买方的资信问题,而是因为买方拒绝办理贷款的申请手续,不去银行办理贷款,在法庭上,买方也无法证明贷款不成的原因是排除他以外的客观原因,买方的情况不属于合同原定可以无责解除合同的情形,就应当承担违约责任,承担败诉的风险。因此法院在查明事实的基础上,判决买方已交定金不予返还,是符合法律规定的。
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