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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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房主故意不配合办理赎楼手续,要求解除合同怎么办?
作者:陈海昶律师
    购买已经设定抵押的房产,需要办理赎楼手续,如果不办理赎楼手续,所购房产就不可能办理房产过户手续。遇到房主毁约,故意不配合办理疏漏手续,以存在抵押权为由要求解除合同的应当怎么办?请看相关案例。
    案情简介:
    2010年2月,买卖双方通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定买方购买位于北京市朝阳区某处房产,房价¥180万元,定金¥15万元,首付款¥45万元,剩余120万元以贷款方式支付。由于该房尚有50万元银行贷款没有还清,且设定了抵押,因此双方商定用买方支付的60万元去偿还银行的50万元贷款,注销抵押后申请贷款120万元,然后办理过户交房手续。但是收了定金和首付款的房主却不愿按合同约定履行了,没有用定金和首付款去赎楼,反而明确表示不卖房了,理由是抵押中的房子未经抵押权人同意,房屋买卖合同无效。买方为了维护自己的利益,向人民法院提起诉讼,要求房主办理赎楼手续,继续履行合同,房主则要求确认合同无效,或解除合同。
    法院审理后认为:房主要求确认合同无效或解除协议得主张没有任何事实和法律依据。买方要求房主办理赎楼手续,继续履行合同的主张应予支持,判决支持买方的关于继续履行合同,要求房主办理赎楼手续,配合办理银行贷款的诉讼请求。
    律师点评:
    北京市高级法院关于审理房屋买卖合同纠纷的司法解释规定,房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后仍坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持,但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
    根据上述规定,房主要求确认合同无效的观点是错误的,是不能得到法院支持的。但是需要注意的是,在房主赎楼之前,买方如果不同意代为清偿贷款注销抵押权的,要求继续履行房屋买卖合同,法院也不会支持。    
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