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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,32年房产经验,中国政法大学研究生,最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任,北京律协房地产专业委员,带领专业北京房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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签了定金协议,交纳了定金,发生纠纷后定金的处理?
                              作者:陈海昶律师
    二手房定金的作用一般有两种,一种是缔约定金,用于担保签订正式的房屋买卖协议,另一种是履约定金,用于担保已经签订的房屋买卖合同的履行。下面分两种情况分别说明定金纠纷的助理原则。
    一、缔约定金
    二手房缔约定金是在定金合同中约定在截止期限内,双方协商并正式签订房屋买卖合同。发生纠纷后的处理原则为,根据签约不成的责任来决定定金的处理,即因买方的原因致使签约不成,已收定金不予退还,因卖方原因致使签约不成,双倍返还定金,因不可归责于双方的原因致使正式的房屋买卖合同签订不成,定金原数退还。
    如果双方在约定截至时间内。就合同条款进行了协商,但是最后因为意见不一致没有签订房屋买卖合同,这种情况通常属于不可归责任双方的原因导致合同无法签订,双方均无责,已收定金如数退还。
    最近频发的国家和政府出台新的房屋交易政策条文,属于情势变更,通常也按照不可归责于双方的原因来处理,即双方无责,卖方已收的定金原数退还。需要特别说明的是,在适用定金罚则时,法院或仲裁委不会轻易认定一方违约,在认定违约方责任时会按照相当谨慎的原则来处理。
    二、履约定金
    二手房履约定金是在正式的二手房买卖合同中约定的定金,用于担保合同的履行,发生纠纷后的处理原则是,根据合同不能履行的原因来决定定金的处理,即因买方的原因不履行合同,已收定金不予退还,因卖方原因不履行合同,双倍返还定金,因不可归责于双方的原因致使合同无法履行,定金原数退还。如果因为不可抗力或情势变更等原因,致使合同无法履行或合同目的无法实现,双方均有权解除合同,也按照不可归责于双方的原因来处理,即双方无责,定金原数退还。
    国家出台新政致使买方无力或无法购房(包括提高首付款比例,限制贷款,限制购房条件等固定),属于情势变更,双方可以无责解约,定金如数退还。

     与二手房缔约定金一样,法院或仲裁委在适用定金罚则时,不会轻易认定一方违约,在认定违约方责任时会按照相当谨慎的原则来处理。
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