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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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签约后房主不认可代理权,能要求双倍定金返还吗?
                              作者:陈海昶律师
    在二手房交易中经常可以见到这样的情况,房主本人不出现在签约现场,由房主的亲友代为签订房屋买卖合同收取定金,写收条。这种情况下,如果房主事后毁约不认可代理权,买方就有可能因此失去购房机会,还不一定能追究房主的违约责任。请看相关案例。[附判决原文]
    案情简介:
    2009年3月,买卖双方通过中介居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定房价款¥100万元,定金¥15万元,以贷款方式支付购房款,房主因故没有到场签约,请自己的表妹代为签约,在中介的要求下,房主给其表妹传真了一份授权委托书,委托其表妹代为签约。签约后不久房价大幅上涨,房主心生悔意,便拒不继续履行协议,买方与卖方多次协商没有结果,向法院起诉,要求追究房主的违约责任,双倍返还定金30万元。
    争议焦点:在房主否认委托他人签约的情况下,传真的委托书是否能够证明被委托人有权代理房主签订房屋买卖协议。
    法院判决:
    法院认为:在房主否认委托他人签约的情况下,传真的委托书不能视为原件,不能确认被委托人有权代理房主签订房屋买卖协议,合同为无效合同。判决双方签订房屋买卖合同无效,判决生效后7日内卖方返还定金¥15万元。
    买方不服一审判决,向上一级法院提起上诉,要求改判双倍返还定金。卖方在而审庭审过程中补充了新的录音证据,证明房主对代理人代为签署合同是同意的,是知情的,后来不承认代理权是因为想逃避违约责任。
    二审法院查明事实真相后,改判合同有效,房主双倍返还定金30万元。
    律师点评:
    代理权是否有效直接决定着合同的效力,代理权无效,合同就无效,被代理人不承担违约责任。代理权有效,合同也有效,当事人不履行合同就要承担违约责任。因此,房屋买卖双方都应当对本人不到现场,由代理人代为签订协议的有效性进行认真的审查,一定要核实确实是被代理人真实意思的表示,然后再签订合同并交纳定金,虽然这样操作可能麻烦一些,但是比因为省事后来产生纠纷要好的多。
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