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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,32年房产经验,中国政法大学研究生,最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任,北京律协房地产专业委员,带领专业北京房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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不按约定支付房款,房主可以解除协议吗?
                              作者:陈海昶律师
    房屋买卖合同约定了支付首付款的期限和条件(常见的首付款支付条件是,赎楼时支付首付款,出具评估报告三日内支付首付款,申请贷款时支付首付款),买方在约定条件下逾期支付房款,房主是否有权解除合同?请看相关案例。
    案情简介:
    2010年9月,买卖双方通过中介居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等文件,约定房价款¥180万元,定金及¥5万元,首付款¥50万元(在办理赎楼手续时支付),剩余房款¥125万元以贷款方式支付。由于房屋设定了抵押,因此需要提前偿还银行贷款,双方在合同中约定了办理赎楼手续时支付首付款,但买方在房主联系好银行准备办理赎楼手续时认为赎楼是房主的义务,不同意在赎楼前支付首付款,双方由此产生争议。随后房主发函要求买方立即支付首付款,否则解除合同。买方收到函件后表示,注销抵押是房主的法定义务,在赎楼之前房屋不具备法律规定的出售条件,自己不应在办理赎楼手续之前支付首付款。房主便起诉到法院,以买方拒付首付款为由,要求解除合同。买方则要求继续按照合同履行,但不同意在赎楼之前支付首付款。
    法院判决:
    法院审理后认为:房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。双方签订的合同合法有效,合同中约定的支付首付款方式不违反法律的规定,买方应当依约履行。现买受人以抵押没有注销为理由拒绝支付首付款,致使合同无法继续履行,其行为构成违约。且在出售方发函催告要求付款之后,买受人仍坚持不愿支付首付款,房主据此要求解除合同,法院予以支持。
    最后法院判决解除双方签订的房屋买卖合同。
    律师点评:
    本案中法院之所以判决解除合同,其主要原因是因为法院认为房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。买方不同意在办理赎楼手续时按照合同约定支付首付款,导致合同无法履行,买方的行为已经构成合同约定的解除条件。

注:本文系作者原创,如果转载,请注明作者及出处,谢谢![附判决原文]
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