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  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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承租人擅改出租房用途被判决解约
                              作者:陈海昶律师

  签订合同后合同双方本应按约定履行义务行使权利,可承租人却改原约定的咖啡厅为餐饮店,结果污染了出租人房屋,被其告上法庭,日前,某县人民法院和某市中级法院一、二审均判出租人胜诉,判决解除双方的合同,承租人于判决生效后一个月内搬出租赁房屋内属于其的物品,恢复租赁前房屋原状并交还房屋给出租人。

  2013年1月29日,原告陈某与被告周某协商签订了《房屋租赁合同》,约定原告同意将自有位于某县一幢楼房的一、二楼租赁给被告作经营咖啡厅使用。之后,原告也同意被告在其房屋后搭建厨房。

  2月下旬,被告将原来的咖啡厅招牌改为中西餐饮并使用炒锅、炉灶等设备经营中西餐饮食。原告发觉后提出反对,要求被告按租赁合同约定用途经营商铺,并指出其违约。但被告不听劝阻,继续经营中西餐饭菜生意,油烟、油污严重污染原告的房屋。

  被告原经营咖啡饮品的证照已失效,被告的经营属于无证经营和违法经营,消防、食品监督等有关部门已对其立案调查。2013年5月13日被告才向有关部门申请办理证照但不成功。同日,原告以被告没有按照约定用途使用租赁物,违法经营,构成违约为由向法院起诉,请求法院判令解除合同并判令被告周某一个月内搬出租赁房屋内属于其的物品,恢复租赁前房屋原状并交还房屋给原告。

  一审法院审理认为,原告与被告的合同为有效协议,应受到法律的保护。双方应按照合同的约定行使权利,履行义务。但被告改变了合同约定经营范围,未按约定的方法使用租赁物,致使原告的房屋受到油烟、油污等严重污染。被告的行为构成了根本违约,原告请求解除合同应予以支持。遂依法判决原告胜诉。

  上诉人周某不服一审判决,上诉称一审判决上诉人的行为构成根本性违约是完全错误的。一审判决解除合同,致使上诉人造成了转让费及装修费用的损失,严重显失公平。请求二审法院撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求。

  二审法院审理后认为,《合同法》规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”、“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。上诉人与被上诉人合同约定租赁物作经营咖啡厅生意使用,上诉人周某在经营咖啡厅生意过程中改变经营范围,未按照约定的方法使用租赁物,致使被上诉人陈某的房屋受到污染而造成损失,已经构成违约,被上诉人陈某请求解除合同,符合法律的规定,应予支持。上诉人上诉理由不能成立,其上诉请求不予支持。遂于日前判决驳回了上诉人的上诉,维持了原判。

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