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  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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交换房屋住十年 房屋拆迁闹纠纷
                              作者:陈海昶律师

  二十多年前,为了给即将结婚的儿子更好的居住环境,罗大川夫妇与儿子罗宁交换了房屋居住。如今,罗大川去世了,他名下的房屋拆迁,罗宁认为购房时自己出资了90%,且一直居住在该房屋里,应当多分拆迁补偿金。可是,罗宁的母亲李香兰和妹妹罗灿却认为当时只是交换居住,拆迁房屋应是罗大川夫妻的共同财产。由于双方意见不一致,全家人迟迟领不到拆迁补偿金。2013年12月,人民法院审理了该起继承纠纷,并依法判决:拆迁房屋补偿金92万元,李香兰分得49万元,罗宁分得31万元,罗灿分得12万元。

  罗宁与父亲罗大川在同一个单位工作。1986年,单位福利分房,作为干部的罗大川在市中心附近分到了一套三室一厅的公房。1988年,罗宁开始筹备结婚,恰巧单位又组织了二次分房,年轻的罗宁也在分房政策之内,但是由于工龄较短,分到的是地理位置较为偏远、仅一室一厅的公房。为了让儿子婚后生活质量更高一些,罗大川便和妻子李香兰商量着和儿子交换房屋居住。这期间,公房改私,罗宁认为自己居住在父亲名下的这所大房子里,也就承担了这间房屋90%的购房款,而罗大川夫妇则承担了罗宁所分房屋的全部购物款。2006年,罗大川去世。

  2013年,这套三室一厅的房屋需要拆迁,由于这套房屋的产权人是罗大川,房屋属于遗产继承的范畴,补偿协议还需要全体继承人签字。在罗宁看来,自己居住了这么多年,也交了购房款的大部分,所以拆迁补偿款都应当归自己或者绝大部分归自己。
   李香兰认为,正在拆迁的房子是因为享受丈夫罗大川的工龄待遇才在购房时比较便宜的,再加上她和丈夫也支付了罗宁房子的购房款,所以综合两套房屋情况来说,他们老两口也不算占了罗宁的便宜。至于罗灿,作为女儿理应分得的部分也不应该克扣。所以,李香兰认为房屋补偿金应当按照法定继承来分。 

  为了能拿到提前搬迁的奖励,李香兰、罗宁与罗灿决定搁置争议,先签订完补偿协议再说。2013年5月,三人按照拆迁办公室的要求,到公证处办理了公证,公证书确认:拆迁房屋系死者罗大川生前与其配偶李香兰的夫妻共同财产:其中的一半份额为死者罗大川的遗产,由李香兰、罗宁与罗灿享有共同继承权。同年6月,三人拿着公证书,与拆迁办公室顺利签订了《房屋征收补偿协议》,协议上确定的补偿总额为93万余元,其中,裸房价值74万余元,附属物6万余元,搬迁、过渡、奖励等费用12万余元。协议签订后,三人仍未就补偿金的分配问题达成一致性意见,而罗宁与母亲李香兰的关系则进一步恶化。2013年8月,李香兰、罗灿将罗宁诉至徐州市鼓楼区人民法院,要求法院按照法定继承的原则来分割93万余元的拆迁补偿金。

  法院经审理认为,(1)应按何种方式进行补偿金的分配?原被告曾就分配问题进行过公证,被告罗宁虽认为办理公证仅是签订《房屋征收补偿协议》的权宜之计,不是真实意思的表示,但无相反证据予以推翻,且在没有罗大川遗嘱等证据的情形下,存在分配争议的拆迁房屋仍应按法定继承进行分配。按照该分配原则,补偿安置的主体包括被拆迁房屋的所有人和实际居住人。考虑到房屋的添附均是罗宁一家所为,且房屋一直由罗宁一家实际居住使用,故附属物、搬迁、过渡、奖励等费用原则上应为罗宁一家所有。而根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估出来的房屋价值的货币补偿款应为房屋所有人所有,即为罗大川与李香兰共同所有。由于罗大川业已去世,故罗大川所占的一半份额应当由法定继承人(即原、被告三人)依法继承。剩余一半份额由李香兰享有。(2)罗宁能否以出资90%的购房款为由多分补偿金?首先,拆迁房屋的购房价格是在罗大川因身份享有购房优惠的基础上计算得出的,房屋产权证也是办在罗大川名下的。故,在无证据证明存在特殊约定的情形下,他人的购房出资行为仅与房屋产权人构成法律上的债权债务关系,与本案不是同一法律关系,应另行主张。其次,该案系父母与子女交换房屋居住,罗宁虽然交纳了拆迁房屋90%的购房款,但是其余部分(包括罗宁名下房屋)的购房款都是罗大川交纳的。据此,在两套房屋的购置中,罗宁并没有明显多出资的行为。并且,罗宁与父母交换房屋居住,使其在面积更大的房屋中实际居住了20余年,已经从中受益。罗宁因购房多出资而要求酌定多分的理由不充分,法院不予支持。最后,法院依法判决:拆迁房屋补偿金92万元,李香兰分得49万元,罗宁分得31万元,罗灿分得12万元。

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