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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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购买抵押中的房屋,会有风险吗?
                              作者:陈海昶律师
    购买尚在抵押中的房屋,在市场上很常见,但其中隐藏的风险却是很多人并不清楚的,根据有关法律规定,买房人的正确应对及抵押权的消灭是能否顺利履行合同的关键。请看相关真实案例。[附判决原文]
    案情简介:
    2009年5月25日,买卖双方通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,确定了房屋买卖关系,房价¥60万元,首付款¥20万(含1万定金),剩余¥40万以贷款方式支付。签约后,买方支付了¥20万元首付款,售房人也将房屋交付给买方使用。但在解决抵押权的问题上,双方产生了争议,房主要求买方再拿出16万来偿还银行房主的银行贷款,买方则认为,已经支付的20万足够还银行贷款的,合同约定很明确,后40万以贷款方式支付,不贷款拿不出16万。因协商不成,房主起诉至法院,要求解除合同,买方反诉要求继续履行合同。庭审中法院查明该房尚有银行贷款未还,银行是抵押权人,就决定给银行发函,询问其对合同效力及及解决债权的意见,银行回复称,对合同效力不发表意见,不参加诉讼,至于未还的贷款谁还都行只要有人偿还剩余贷款就放弃抵押权。
    法院判决
    法院判决:1、判决生效后十五日内房主配合买方办理房产过户手续;2、驳回房主诉讼请求。
    律师点评:
    本案的关键点在抵押权的消灭。根据北京高级法院有关司法解释,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。如因抵押权未消灭,致使无法办理过户,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;买受人要求继续履行合同,办理房产过户的,不予支持,但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
    本案中买方同意改贷款为全款,银行也接受买方代为清偿贷款,本案的情况符合上述司法解释关于“买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的”可以继续履行合同的规定。因此法院在存在抵押权的情况下支持了买方要求继续履行合同,出售人配合办理过户的诉讼请求。在本案中,银行表明接受代为清偿贷款的态度,及买方同意现金支付剩余房款的意见是本案胜诉的关键。
注:本文系作者原创,如果转载,请注明作者及出处,谢谢![附本案判决原文]
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