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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,32年房产经验,中国政法大学研究生,最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任,北京律协房地产专业委员,带领专业北京房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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买房过户被限购 房价暴涨最终房落谁家

来源:中国法院网

程某与妙某签订买卖房屋合同支付了房屋首付款。此时,妙某并未取得房屋的房产证,双方约定房产证下发后双方立即办理过户。之后,通州区多次下发限购政策,致使程某多次在可以过户的边缘失去购房资格。2017年,妙某见北京房价大涨,心生悔意,遂以程某多年不过户为由将程某诉至法院,要求解除合同,且向程某索赔25.2万元。近日,北京市通州区人民法院审结此案,判决驳回妙某的全部诉讼请求。

   程某于2010年12月与妙某签订了房屋买卖合同,购买了妙某位于通州某处的新房。在交房时,妙某没有获得该房屋的产权证。在签订合同的两个月后,也就是2011年2月,北京市下发了房屋购买限购政策,要求外地购房人必须在北京缴纳社保满5年,于是程某失去了购房资格。但妙某在当时没有解除合同的意愿,依然让程某居住在房屋中,程某也对房屋进行了装修。同时,双方在2012年8月签署了一份《房屋协议》,约定房屋买卖行为继续有效,且从该年7月房屋贷款由程某偿还。之后数年,程某一直居住在涉案房屋中,也一直坚持每月向妙某银行卡中打款偿还房屋贷款。2015年11月,程某一次性偿还了房屋剩余贷款,拿着妙某的委托书去银行领取了贷款结清证明,但由于相关房屋管理部门需要妙某本人或者代理人持有公证委托书才可以办理注销抵押登记手续,妙某常年不在北京,所以双方并未办理注销抵押登记手续。但在2015年8月,通州区又出台了房屋限购政策,要求外地购房人除在北京缴纳社保满5年外还必须在通州缴存满三年社保,于是程某又失去了资格。为满足购房条件,程某于2016年4月开始在通州缴存社保,积极获得购房资格。2017年年中,妙某以程某多年不履行过户义务为由将程某告上法院。

   该案法官认为,程某和妙某在2010年签署房屋买卖合同时,双方已知晓房屋无法立即完成过户,双方应承担因政策、市场变化、交易惯例等而导致的交易风险。且在北京市于2011年初出台房屋限购政策后,程某不具备购房资质,妙某并没有解除合同的意愿,还与程某签署了房屋协议约定房屋买卖继续有效,且由程某偿还剩余贷款。虽然2015年通州区又出台了限购政策致使程某短期内无法满足购房条件,但妙某依然向程某出具委托书并同意程某一次性提前偿还全部剩余贷款,该院可合理推断妙某以其行为表明自己愿意等待程某继续缴纳社会保险直至符合购房资格。程某于2016年开始缴纳通州社保,积极获得购房资格,同时,从公平角度考虑,程某已支付了全部购房款,房屋价格自2010年至今已经上涨数倍,程某自2010年12月起对房屋进行装修、居住并交纳了居住期间的物业供暖等费用,妙某在此时要求解除合同无事实及法律依据,故法院最终判决驳回妙某的所有诉讼请求。该案判决作出后,妙某提出上诉,后撤回上诉,现该判决已生效。

 
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