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  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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你买的房子究竟有多大面积(下)

来源:中国法院网

一套房出现多个面积术语

   杨青二人回家后,心里总有些不放心,决定再确认一下房屋的具体情况。于是二人拨通了李斯的电话,在问到所购房屋面积的时候,销售竟然告诉他们,这30.51平是“建筑面积”。夫妻二人听到这就懵了,说好的“到手使用面积”,怎么就变成了“建筑面积”?拿起《定金合同》仔细一看,上边写的还是“预测面积”,对头一回买房的 杨青二人来说,对“到手使用面积”“建筑面积”“预测面积”这三个不同的面积术语,完全分不清楚。在二人的追问下,销售告知,此房实际的到手使用面积可能约为17平。

   杨青二人感觉上当受骗了,决定解除《定金合同》,要求潘菲公司返还定金。潘菲公司同意解除《定金合同》,却拒绝返还定金。双方交涉未果,杨青二人遂诉至法院。

   一审法院判决支持了杨青二人的诉讼请求,潘菲公司不服,上诉至上海一中院。

   合同提供方需明确房屋面积表述

   二审时,就《定金合同》载明的“预测面积30.51平方米”,杨青二人坚称,销售人员的行为让其误以为是套内建筑面积。潘菲公司则表示,按照相关法律规定和房屋买卖实践惯例,房屋系按照建筑面积出售,此处应理解为建筑面积,且公司销售人员已经明确告知。

   上海一中院认为,潘菲公司在销售房屋时,应对标的物的详情履行诚实告知义务,以消弭潜在争议。潘菲公司主张其在与杨青二人签订《定金合同》时,已告知合同条款中的“预测面积”系建筑面积而非实际使用面积,但对此未提供充分证据予以证明。

   根据《商品房销售管理办法》相关规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,可见,法律规定的商品房出售计价方法并非只有建筑面积一种理解。《合同法》规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《定金合同》文本系潘菲公司制定提供,在房屋面积约定不明且双方无法达成一致的情况下,杨青二人要求解除合同,其原因不可归责于任何一方。一审法院判定《定金合同》应当解除,已付定金应当返还并无不当。

   上海一中院遂驳回潘菲公司的上诉,维持原判。

 
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