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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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房屋买卖协议签订后,很多关键内容没约定怎么办?
                            作者:陈海昶律师
    房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时经常出现没有将履行合同必须要约定的事情在合同中作出明确约定,比如贷款不成功的责任划分及解决方式,租户的腾房时间交接方式,租户租金的处理,物业管理交接细节等等。由此在履行合同的过程中引发纠纷,因为事先没有在合同未作出明确约定,事后又难以达成一致意见,双方的纠纷通常难以得到妥善的解决。
    因此在签定二手房合同之前,提前将主要条款约定清楚是极为必要的,买卖双方应该将交易流程所涉及细节作出明确的约定,此外签订房屋买卖协议还必须注意几个方面:
    一是检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全(在北京大部分房产只有房产证没有土地证,这种情况是正常的,因为两证合一)。
    二是要看清楚房产证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。
    三是检查房屋本身的质量。除了以上几点之外,还要注意房屋是否被卖房人出租。
    四要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致,如果不一致,要求对方出具合法的委托代理文件,并书写如果无权代理所要承担责任的承诺书。
    五要看产权证上是否有共有人,如果有共有人,共有人必须到场在合同上签字。如果是夫妻共有的情况,房产证上只有一人名字,也需要配偶出具书面同意出售的声明。以避免纠纷。
    六、对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。
    七、买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。
    八、对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定,可以设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款,双方如何处理的方法。
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