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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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当卖方已有毁约意图,如何防止房产恶意转移?
                            作者:陈海昶律师
    签订了房屋买卖协议之后,买卖双方都应当按照诚实信用原则严格依照协议的约定履行。但在实践中经常有人受到各种因素的影响,在协议有明确约定的情况下,仍然拒不履行协议,或者找出各种理由不履行协议,并有可能恶意转移房产,在这种情况下,作为对方当事人应当如何应对?
   
   
针对上述情况,买方可以采取以下几种方式保护自身利益:
    1、如果只签订了房屋买卖协议,尚没有办理网签(即在建委的网签平台上进行网上签约)手续的,应当立即办理网签,千万不能马虎,网签合同对于卖方恶意转移是有相当遏制作用的。
    2、但是仅仅办理了网签手续,还不能从根本上防止房产转移,只是在很大程度上给对方转移房产设置了障碍。如果最终取到房产对买方特别重要,是核心利益的体现,应当立即起诉,绝不要犹豫,延迟起诉对买方没有任何好处,在起诉的同时申请房产保全,积极提供法院要求的担保,申请文件和保全费用,直到法院采取房产保全措施,只有这样才能万无一失地保证房产不会被恶意转移,才能在打赢官司后得到房产,而不是的到一些不能补充损失的违约金。
    3、申请法院保全房产,法院会要求申请人依照规定提供等额担保,北京的法院一般要求申请人提供房产价值30%的现金,70%的房产担保,如果买方不能提供担保,法院将拒绝采取保全房产措施。向法院申请房产保全除了需要上述等额担保之外,还要按照法院的规定缴纳保全费,否则法院也不会采取保全措施。向法院预交的保全费最后在法院的判决中会判定由房主来承担,申请人在申请时只是预交。
    法院的保全措施有效期是两年,超过两年自然失效,所以如果诉讼程序超过两年还没有结束(这种情况相当少见,但也不是没有发生过),买方要记得再申请法院进行房产保全的续保。向法院申请续保,不缴纳保全费。

    
需要特别注意的是,如果发现房主已经转移房产了,是不是就没有办法了,答案是否定的,这种情况下,买方也还可以查封已经转移出去的房产,但是需要特殊的诉讼技巧才能办到,在这里不再展开说。大家可以通过其他方式进一步了解如何查封已经转移出去房产的方法和具体步骤。
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