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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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卖方诉讼中恶意转移房产,卖方应如何应对?
                            作者:陈海昶律师
    签订了房屋买卖协议之后,买卖双方都应当按照诚实信用原则严格依照协议的约定履行。但在实践中经常有人受到各种因素的影响,拒不履行协议,或者找出各种理由明确表示不愿履行协议,也写甚至要以承担违约责任的形式来解除合同,他们也知道真的打起官司来法院不一定支持他们解除合同,因此为了确保解除合同的目的,便采取恶意转移房产的方式,将所售房屋一房两卖,造成合同不能履行的状态。对这种情况,作为买方应当如何预防和应对,保护自己的利益?
    针对上述情况,买方可以采取以下几种方式保护自身利益:
    1、在对方还没有转移房产之前,尽快办理网签(即在建委的网签平台上进行网上签约)手续,办理网签手续,可以不需要卖方再次同意,只要有事先签过的房屋买卖协议就行。网签合同对于卖方恶意转移是有相当遏制作用的。
    2、但是仅仅办理了网签手续,还不能从根本上防止房产转移,只是在很大程度上给对方转移房产设置了障碍。如果最终取到房产对买方特别重要,是核心利益的体现,应当立即向法院申请房产保全,积极提供法院要求的担保,申请文件和保全费用,直到法院采取房产保全措施,只有这样才能万无一失地保证房产不会被恶意转移,才能在打赢官司后得到房产,而不是的到一些不能补充损失的违约金。
    3、申请法院保全房产,法院会要求申请人依照规定提供等额担保,北京的法院一般要求申请人提供房产价值30%的现金,70%的房产担保,如果买方不能提供担保,法院将拒绝采取保全房产措施。向法院申请房产保全除了需要上述等额担保之外,还要按照法院的规定缴纳保全费,否则法院也不会采取保全措施。
    法院的保全措施有效期是两年,超过两年自然失效,所以如果诉讼程序超过两年还没有结束(这种情况相当少见,但也不是没有发生过),买方要记得再申请法院进行房产保全的续保。向法院申请续保,不缴纳保全费。
    需要特别注意的是,如果在诉讼中发现房主已将房产转移给第三人,买方应当立即起诉(防止证据灭失)要求确认第二次的转让合同无效,并尽可能快地申请法院查封已经转移出去的房产(防止二次转移房产),只有这样操作才能最大限度地保护买方利益。一般来说,在诉讼中转移房产,大多都是都是亲友间的转移,法院查明事实后,会以妨碍诉讼和恶意转移房产为由认定合同无效。
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