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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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国家出台新政策,限制第三套房贷款,已付定金能退回吗?
                              作者:陈海昶律师
    近年来国家对房地产进行宏观调控,不断出台新政策。因国家新政规定,致使买方无力或无法购房(包括提高首付款比例,限制贷款,限制购房条件等因为),买方已交的定金能退回吗?请看相关真实案例。[附判决原文]
    案情简介:
    2010年3月21日,买卖双方通过中介居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等文件,约定房价款¥100万元,定金¥15万元,以贷款方式支付购房款。签约后不久国家及北京市政府出台了第二套房贷款提高首付比例,暂停三套以上房屋贷款的政策,而买方本次所购买的三套以上房屋,按照新政买方无力支付提高的首付款,也无法取获得贷款,原定的贷款购房方式无法实现,与卖方多次协商没有结果,向法院起诉,要求解除合同退还已付的¥15万元定金。
    争议焦点:因新政导致贷款不成,买方是否有权解除合同并免责。
    法院判决:
    法院认为:合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的,不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方当事人明显不公,或者不能实现合同目的,当事人请求法院变更或解除合同的,法院应当根据公平原则,并结合案件实际情况确定是否变更或解除合同。本案中买卖双方签约后国家出台新政,导致买方无法通过贷款方式购房,要求解除合同,法院予以支持。本案合同解除后,双方并无式计损失发生,买方要求退还定金,理由正当,证据充分,本院予以支持。
     最后法院判决:1、解除双方签订房屋买卖合同;2、判决生效后7日内卖方返还定金¥15万元。
    律师点评:
    因国家出台限购,限贷新政策(包括提高首付比例,限制外国人、外地人购房以及购房数量,控制房屋贷款的套数,限制外地人贷款等限制性规定),导致合同无法履行,或继续履行合同将对一方当事人明显不公平的,当事人有权解除合同。要求解除合同的一方没有过错,没有责任,也没有故意扩大损失行为,不应当承担违约责任。
注:本文系作者原创,如果转载,请注明作者及出处,谢谢![附本案判决原文]
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