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  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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宅基地房屋买卖被认定无效,买房人仍获50%拆迁补偿款

来源:中国法院网

山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2013)淄民一终字第529号

上诉人(原审原告):李中宏,男,1944年8月22日出生,汉族。

委托代理人:徐照峰,山东言博律师事务所律师。

委托代理人:王洪泉,系上诉人李中宏之婿。

被上诉人(原审被告):周卫忠,男,1966年9月4日出生,汉族。

委托代理人:马传永,山东明镜律师事务所律师。

上诉人李中宏因房屋买卖合同纠纷一案,不服淄博市周村区人民法院(2010)周民初字第1442号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人李中宏及其委托代理人徐照峰、王洪泉,被上诉人周卫忠的委托代理人马传永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定:1990年12月,被告经批准在本区北郊镇北涯村修建院落一处,内建土坯结构北屋五间及东屋一间,砖混结构大门一间,独自使用宅基地面积407㎡,其中建筑占地面积90㎡,并领取了集体土地建设用地使用证(编号:024695,土地使用者:李中洪)。2001年12月4日,原告与被告签订协议书一份,约定由被告将上述房屋及院落以11000.00元出售于原告。协议签订后,原告即向被告支付购房款11000.00元,被告将上述房屋、院落及024695号集体土地建设用地使用证交付原告,自此由原告管理使用,原告未进行翻建或新建房屋。2009年5月7日,原告与李执民签订还款保证书一份,约定由原告将上述房屋及院落以3万元的价格折抵原告所欠李执民债务。2009年12月4日,被告以其与原告签订的协议书违反相关法律规定为由向法院提起诉讼,要求确认协议书无效并返还房屋院落及集体土地使用权证。原审法院依法追加李执民为第三人参加诉讼,并于2010年6月18日作出(2009)周民初字第1201号民事判决,判决:一、李中宏与周卫忠于2001年12月4日签订的协议书无效;二、李执民于判决生效之日起十日内返还李中宏坐落于周村区北郊镇北涯村的院落一处(包括土坯结构北屋五间及东屋一间,砖混结构大门一间及院内所有其他设施、树木,建筑面积90㎡)及编号为024695的土地使用者为李中洪(宏)的集体土地建设用地使用证书一份。该判决已发生法律效力。在北涯村实施二期旧村改造中,按北涯村村民委员会(以下简称北涯村委)制定的《关于北涯村二期改造的实施方案》,被告于2012年9月24日与北涯村委签订《旧村改造拆迁合同》一份,由北涯村委按宅基地地上建筑物类型对涉诉房屋及院落中225㎡的宅基地以57%的比例兑换楼房面积128.25㎡,且对该225㎡宅基地使用面积对被告拆迁补偿资金76650.00元;另对剩余宅基地182㎡补偿资金27300.00元(150.00元/㎡)。被告对上述两项补偿款按村委规定以1173.00元/㎡分别兑换楼房面积65.34㎡、23.27㎡;另获村委按时拆迁奖励6.75㎡楼房面积、独生子女奖励4.5㎡楼房面积;以上被告共从村委获得兑换楼房面积228.11㎡。后被告与村委相互找补后,从村委获取新楼15号楼1单元西户402号楼房一套(面积130.255㎡)、10号楼3单元西户102号楼房一套(面积85.7㎡)。现原告主张被告因涉诉房屋拆迁获取楼房兑换面积128.25㎡、按时拆迁奖励6.75㎡、独生子女奖励4.5㎡,共139.5㎡,市场价值1800.00元/㎡×139.5㎡=251100.00元及拆迁补偿款项76650.00元、27300.00元,共价值355050.00元,系被告拆迁所获得收益;被告对此予以认可。另查明,北涯村委《关于北涯村二期改造的实施方案》规定:由北涯村委按村民宅基地面积以不超过225㎡的按地上建筑物类型确定相应比例兑换楼房面积,且对超出225㎡之外宅基地按150.00元/㎡资金补偿。村民宅基地使用证范围内有多处建筑的合并计算建筑面积;建筑物面积合计不超过225㎡,不另行给予地上附着物补偿。房屋兑换折算标准中对于有宅基地使用证但无地上建筑物的,楼房兑换标准为35%。

原审法院认为,法律规定合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。考虑到本案原、被告签订的协议书毕竟是双方当事人的真实意思表示,且已履行完毕,被告作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于国家法律禁止流转范围,在北涯村委实施旧村改造对拆迁村民实施兑换楼房及拆迁补偿的利益驱动下,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,显然违背了诚实信用和公平原则;原告作为国家机关执法人员,在国家政策明令禁止城镇居民购买农村房屋,且并非为了自住目的的情况下购买被告房屋;因此原被告对双方签订的协议书无效后果均有过错。因合同无效,被告的损失为原告占有使用涉诉房屋期间的使用费用,该损失应与原告支付购房款11000.00元的银行利息损失相抵。对于原告的损失,因被告与北涯村委已签订《旧村改造拆迁合同》,并已获得相应拆迁补偿。现原告要求按照被告因涉诉房屋拆迁所获得收益355050.00元予以赔偿经济损失,予以支持。对于该部分收益,考虑到原、被告签订房屋买卖协议书的时间、原告购房目的及现行法律政策等因素,法院确定原、被告各得涉诉房屋拆迁所获得收益355050.00元的50%,即被告应以此予以赔偿原告经济损失177525.00元;超出原告诉讼请求部分,法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、被告李中宏于判决生效之日起十日内返还原告周卫忠购房款11000.00元;二、被告李中宏于判决生效之日起十日内赔偿原告周卫忠经济损失177525.00元;三、驳回原告周卫忠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4913.00元,诉讼保全费1325.00元,共计6238.00元,由原告周卫忠负担2000.00元,由被告李中宏负担4238.00元。

李中宏不服原审判决,向本院提起上诉称:一、一审判决认定上诉人赔偿被上诉人177525.00元经济损失错误。一审判决认定上诉人拆迁获得收益355050.00元,但这其中有上诉人基于周村区北郊镇北涯村村民的身份和基于宅基地使用权获得的收益。这些收益专属于上诉人,包括:第一,拆迁补偿金76650.00元,根据《关于北涯村旧村改造二期改造的实施草案》第二条、第四条规定,每户获得补偿金76650.00元,二期村民安置楼只限安置本村村民,一律不对外买卖,否则不享受政府给予的旧村改造的任何优惠政策。第二,按时拆迁奖励的11.25平方米和独生子女户奖励4.5平方米,共计11.25平方米,乘以1800.00元/㎡,共计20250.00元。第三,182平方米获得的补偿金27300.00元。第四,上诉人宅基地使用权中的225平方米在没有房屋的情况下,能够获得35%的收益,该部分的款项为141750.00元。扣除以上共计265950.00元,上诉人因房屋获得的收益是89110.00元。另外,上诉人还支付楼房配套费7957.60元,北涯村委员会赠送上诉人楼房配套费18180.00元。这样上诉人因房屋获得的收益62972.40元。二、上诉人不存在“明知”。上诉人在起诉确认买卖房屋协议书无效时,北涯村委没有进行拆迁安置工作,上诉人不存在“明知”也不存在“利益驱动”。被上诉人应承担70%的过错责任。三、被上诉人占有涉案房屋期间的使用费大于购房款11000.00元的银行利息损失。综上,请求撤销原判,依法改判。

被上诉人周卫忠答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,要求二审法院依法维持一审判决。

本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

上述事实,有(2009)周民初字第1201号民事判决书、(2010)淄民一终字第514号民事判决书、《关于北涯村二期改造的实施方案》、《北涯村二期旧村改造拆迁合同》、证明、交款收据及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。

本院认为,上诉人李中宏与被上诉人周卫忠签订的宅院转让协议因违反相关法律规定而无效,被上诉人周卫忠虽不能取得合法的房屋所有权,但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利,同时,房屋的买卖价款中实际上包含了宅基地部分的非法收益,因此,被上诉人周卫忠对拆迁补偿利益享有一定的权利,包括房屋作价款以及部分带有出卖人身份性质的安置利益。双方当事人在一审中已就因旧村改造而获得的相应的拆迁补偿利益的价值达成一致意见,原审法院综合考虑双方当事人导致合同无效的过错情况,本着公平诚信原则,对经双方确认的涉案的拆迁补偿利益进行分配并无不当。上诉人李中宏上诉称拆迁补偿利益中有上诉人李中宏基于村民身份和宅基地使用权获得的收益应归属于上诉人李中宏本人没有事实及法律依据,对此不予支持。双方于2001年签订的合同,系双方当事人的真实意思表示,均应当善意地履行合同义务,现上诉人李中宏在合同履行近十年后起诉要求确认合同无效,违反诚实信用原则,原审判决其承担50%的过错责任并无不当。上诉人李中宏未提供相应证据证明其主张的房屋占有使用费的标准及数额,故其上诉称被上诉人周卫忠占有涉案房屋期间的使用费大于购房款的银行利息损失的上诉理由不能成立,不予支持。综上,上诉人李中宏的上诉理由不能成立,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4071.00元,由上诉人李中宏负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  冯伟杰

代理审判员  刘 宁

代理审判员  王 娜

二〇一四年一月二日

书 记 员  刘 敏

 
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