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  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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赠与农村房屋未过户 反悔要求撤销不被支持

作者:陈海昶律师

老丁夫妇是北京市房山区某镇某村的农民,老两口在房山区某村有宅院一处,1992年颁发了集体土地使用证。1997年老丁夫妇因身体原因迁到子女处居住,将该处宅院交由老丁老伴的外甥陈某夫妇使用。2002年老丁夫妇与陈某夫妇签订一份赠与书,约定:老丁夫妇将房山区某镇某村的房屋赠与陈某夫妇。陈某夫妇一直使用至今,但未办理过户手续。2007年老丁的老伴去世。2009年2月老丁起诉陈某夫妇,要求确认双方之间的赠与无效,返还房屋。

审理情况,法院经审理认为:老丁夫妇将自己所有的房屋赠与陈某夫妇的行为,意思表示真实,其内容不违反法律禁止性规定,为合法有效。判决驳回老丁要求撤销赠与的诉讼请求。

律师点评:

本案涉及的是不动产房屋赠与的法律关系问题。首先,该案涉及两个法律关系,一个是农村宅基地及地上物使用权、处分权的法律关系;一个是赠与的法律关系。我们先谈宅基地及地上物的使用权与处分权法律关系:根据法律规定,农村宅基地属于农村集体组织所有,本村村民享有使用本村宅基地的权利。村民从本村迁出后,即丧失了该集体组织成员的资格,其原使用的宅基地即应由本村集体组织收回。故老丁夫妇自将户口从本村迁出后,即丧失了该集体组织成员的资格,其原使用的宅基地亦应由村集体组织收回。老丁夫妇无权处分宅基地,但可以处分地上物——即其所有的房屋。我们再谈赠与的法律关系:根据合同法规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。本案中老丁夫妇与陈某夫妇的赠与系双方真实、自愿的意思表示,因此老丁夫妇将属于自己的房屋赠与给陈某夫妇的合同内容是合法有效的。

其次,是该案所涉及赠与的法律程序问题。合同法第186条规定,赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与。本案的关键是赠与财产的权利是否已经转移?房屋属于不动产,对于不动产物权的转移,法律有更严格的规定。物权法第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。合同法第187条规定,赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。城市房地产管理法亦明确规定,房地产转让时,应当办理房产变更登记。但是,农村房屋办理过户手续,法律无明确规定,是个空白。据此法院判决驳回老丁要求撤销赠与的诉讼请求。

 
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