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  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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兄弟俩不念亲情,为三间老房法庭相见

作者:陈海昶律师

李家三兄弟,老大李达华、老二李而华、老三李小华,在父母过世后一直和睦相处,关系甚好。可2005年发生的一件事,却让兄弟亲情产生了裂痕。事情起因于李小华在乡下的三间老房。三兄弟原本在同村居住,且三户人家的房子紧紧挨着,后来李小华将户口迁到了镇上,并在镇上买了商品房,他原来的三间老房便一直闲置着。2005年1月初,因为需要钱用,李小华决定将乡下的老房给卖掉,于是打电话向大哥李达华征求意见。李达华说祖屋不能卖,要卖也要卖给自家人,一来保住了李家祖产,二来也解决了目前困境,一举两得。李小华就问大哥要不要,李达华表示他暂时无力购置。李小华又征求二哥的意思,李而华得知事情的原委后当即就同意将老房买下。之后李而华和李小华讲好了以一万元的价格转让这三间老房。就这样,由大哥李达华牵线,两兄弟之间房屋买卖一事初步敲定了。

2005年1月12日,李小华起草了房屋买卖协议一份。协议载明:今有李小华原某村老房三间自愿转让给李明,转让费为10000元,今后房屋使用都归李明,但不包括自留田。协议中提到的“李明”是李而华的儿子,之所以写李明的名字是为了便于年轻人今后的发展,这是大哥李达华的意思,李而华和李小华也都同意这么做。名为叔侄之间的协议,其实真正的买房人还是李而华,该协议最后由李而华代李明签了字。

2008年9月份,李而华花费了三万多元对三间老房进行了改造和翻修,将东面原来屋顶塌了的那间房用彩钢瓦重新盖了起来,原本缩进去的半间现在也已经修到与另两间一样平了,屋前浇了水泥场,并且全部更换了门窗,原本破旧不堪的老房经过一番整修已焕然一新。

可李而华做梦也没有想到,时隔四年多,竟收到了法院的传票。原来是亲弟弟李小华为房子将自己的儿子李明告上了法庭,请求法院解除双方于2005年1月12日签订的房屋买卖协议,并判令其返还三间老房。李小华上法庭的理由很简单:房子虽然卖给了二哥李而华家,但他们一直未支付约定的一万元房款。

在法庭上,被告李明并未出庭,其父亲李而华作为全权委托人到庭参加了诉讼。兄弟二人分列原、被告席上,虽然面对面坐着,眼神里却不见了往日的亲情。对于弟弟李小华陈述的事实和理由,李而华倍感冤屈,他辩称,当时在他的办公室签订协议后,他立刻支付了现金10000元,正是出于亲兄弟关系而没有要求弟弟李小华出具收条。事实上,付了房款后他对房屋进行了改造,李小华明明知道,为何当时没有提出意见,这些都说明他们之间的房屋买卖协议已经生效,故要求驳回原告的诉讼请求。

争议焦点:被告有无支付房款。原告李小华称,他曾两次向被告催要房款, 2009年4月1日他以自己的名义向被告邮寄了催款通知,可李而华拒绝签收,所以4月9日他拜托朋友王某以王某的名义重新邮寄了一份。李小华向法庭提供了催款的通知和寄送快件的凭证,并申请王某到庭作证。王某陈述了代为邮寄的事实,但其表示并不知晓邮寄的为何物。

李而华坚称房款已支付,为此,他申请证人李达华等人出庭作证。李达华说,作为原被告的大哥、家中长子,他一直在两兄弟之间传递信息,当协议达成后,李而华曾打电话告诉他房款付清了,李小华也打电话告诉他房子卖给二哥了。另外两位证人乔某和舒某和被告公司有业务往来,据他们陈述,当日他们去被告公司曾看到李而华付钱给李小华,之后从李而华口中得知这笔钱是买房支付的房款。  另外,被告方还向法庭提供了村委会出具的一份证明,载明:兹有村民李明未享受宅基地,他购买其叔李小华老房三间,本村同意,不予干涉。

法院经审理后判决驳回原告诉讼请求。

房产律师点评:

本案中,李小华与李明签订的房屋买卖协议应是双方真实意思的表示,而且村委在其出具的证明中对李小华与李明买卖房屋的行为并无任何表示反对的意思。同时,李小华出卖的是其长期闲置的房屋,该房屋的转让不会影响到李小华的实际居住与生活。故应当认定双方所签订的房屋买卖协议是合法有效的。现在本案诉争房屋已经交付,实际由李明占有、使用多年,并且在此期间对房屋进行了重大翻修。李小华称协议订立后李明未付款,其于2009年4月9日以王某的名义向李明邮寄催缴房款的通知,并申请王某到庭作证,而王某的证言不能证明李小华主张的催款事实。

对于本案诉争房屋之房款有无支付,被告虽未提交书面的付款依据,但从其提供的证人证言及本案相关的间接证据,能够形成一定的证据链。一是证人李达华陈述李而华在签订房屋买卖协议后几天即以电话告知其房款已付清,李达华系李小华、李而华之兄,其陈述是对案件事实的客观反映,且双方对其证言均无异议;二是证人乔某、舒某证明看到李而华付款,并听李而华讲是付给李小华的房款,虽然两证人与李明有业务关系,有一定的利害关系,证明效力较低,但仍具有一定的印证作用;三是房屋交付李明使用多年,且李明在此期间进行了重大翻修,李而华知道但未提出异议;四是李小华出卖长期闲置房屋之目的是获得房款,如李明未支付房款,在长达数年的时间内不予催要与常理不符,直至2009年4月前,李小华未有证据证明催要过房款。综合以上因素,李明已付房款的可能性更大。由此可见,法院判决驳回原告诉讼请求是由充分依据的。

 
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