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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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买受人未继受取得房屋租赁合同解除权

来源:中国法院网

在“买卖不破租赁”情形中,买受人与承租人之间的租赁关系是基于法律的规定而产生的,而非合同权利义务的概括移转,所以买受人不能行使原所有人享有的房屋租赁合同解除权。2013年10月15日,如东县人民法院成功调解一起因房屋租赁合同引起的纠纷。

2011年3月,张某将房屋出租给缪某,租赁合同约定,租期3年,租金按月支付,每月2000元,如果承租人拖欠租金2个月,出租人张某有权解除合同。2013年5月,在租赁合同有效期内,张某将房屋卖给知情的曾某。曾某取得房屋所有权后发现,在房屋过户之前承租人缪某拖欠出租人张某租金5个月。遂以此为由要求解除租赁合同。

法院审理认为,《合同法》229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变更的,不影响租赁合同的效力。”按此规定,买受人与承租人之间的租赁关系是基于法律的规定而产生的,而非合同的概括移转。因为《合同法》第88条规定:合同权利义务的概括移转需经合同相对方的同意,而买卖不破租赁情形中,出租人将租赁物卖给第三人,无需承租人同意。根据租赁合同,承租人缪某拖欠租金5个月,出租人张某享有单方解除权,张某没行使视为放弃,但不能由买受人曾某承继。故根据合同相对性原理,曾某的主张不予支持。后经法院调解,曾某自愿撤销诉讼。

 
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