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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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一场婚变引发的房产抵押纠纷

来源:中国法院网

近日,靖江法院判决一起金融借款纠纷,而案件涉及到父母在未成年子女的房产份额上设定抵押的行为是否有效。

刘先生和陈女士在靖江本地也算成功人士,婚后,两人共同经营一家公司,并有一个可爱的儿子小陈,日子是过的红红火火,好不惬意。为了提高生活品质,2009年12月28日,夫妻俩与房产公司签订商品房买卖合同,在靖江某高档小区购买一幢别墅,当日即付款82万元,余款328万申请按揭贷款。2010年1月8日,刘某夫妇与中国农行靖江支行签订个人购房担保借款合同,向银行借款328万,并以所购别墅作为抵押。2012年别墅交付之后,刘某夫妻考虑,儿子小陈虽没有成年,但财产早晚都要留给他,索性就将小陈也作为别墅的共同共有人。9月,由陈女士在自家持有的购房合同、担保借款合同上代小陈补签名,办理了房产证和他项权证(即抵押登记)。

然而购房期间,刘某夫妻感情却逐渐出现裂痕,由小吵小闹恶化到起诉离婚。俗话讲,祸起萧墙。刘某两人婚变过程中开始有了各自的小九九:早晚会离婚,财产分割不能吃亏,现在谁主动还银行贷款,谁吃亏。结果自2012年10月至2013年3月,夫妻两人都没有按约还款。银行催款时,两人一致要求银行到法院起诉,用拍卖款还贷。于是,2013年5月,银行以两人未足额偿还借款本息超过90日为由起诉,要求提前收回全部贷款,确认其对本案所涉别墅享有优先受偿权。

在法院审理过程中,刘先生与陈女士以口头或书面形式表示,无能力一次性偿还贷款,希望通过变卖或拍卖别墅偿还贷款。因涉及小陈的利益,并为进一步查清事实,靖江法院依法追加小陈作为本案被告。案件看似简单,且银行与刘某夫妇都乐于通过处置别墅来了结这起纠纷。但因为小陈的未成年人的身份,却引起了种种法律上的争议。根据现行法律,监护人除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。小陈的父母将小陈享有份额的别墅设置抵押是否与法律相悖?如果抵押行为无效,银行的合法权益又如何保护?

最后法院认为,为了防止风险,银行以所购房屋整体提供抵押担保为发放住房按揭贷款的必要条件。刘某夫妇是在向原告明确承诺以所购别墅作为担保后,才能通过银行审核,并以按揭贷款方式从银行融通到所需的购房资金,小陈获益也应受到房屋整体被设定抵押的限制。因此在别墅设定债权总额为328万元的抵押,并没有损害小陈的利益。如银行不发放贷款,则双方无法购买房屋,未成年人亦无法作为共有人。现双方抵押意思真实,登记机关亦办理了合法有效的产权、抵押登记,故将未成年人的房产份额设定抵押,虽限制了其权利,但与其获得利益相比是无害。其次,法律规定,抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值。债务人无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中,刘某夫妇借款的用途是购买本案抵押的房屋,两人将小陈作为抵押房屋的共有人之一,如小陈的份额不设定抵押,则减少了抵押财产价值,对银行造成了损害,在银行依法采取相应措施后,小陈的利益必然受损,因此刘某夫妇将登记在小陈名下的房屋份额设定抵押担保也是为了小陈的利益。最后法院支持了银行的诉讼请求,判决刘某夫妻共同归还银行借款本金及利息,并确认银行对本案所涉别墅的折价、变卖或拍卖所得价款在328万元债权范围内享有优先受偿。

 
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