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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,34年房产经验,中国政法大学研究生毕业,北京律师协会房地产专业委员会委员,北京高和德律师所创始人,名誉主任。最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富,带领专业房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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房屋所有权人的配偶不同意出售房屋,法院将如何处理?
                                作者:陈海昶律师
    根据我国民法规定,未经共有权人同意,产权人擅自处置房产,其处置行为无效。在房屋交易市场上经常可以见到夫妻一方卖房,其配偶没有提供同意出售房产声明的情况,如果事后出售方想毁约,通常会以配偶不同意出售房产为理由要求法院确认合同无效。遇到此类纠纷,法院将如何处理?请看真实案例[附判决原文]
    基本案情
    买卖双方通过中介签订了房屋买卖协议,合同价款¥168万元。签约时,房主妻子没有到场,同去的女人被介绍是妻子,诉讼后查明此女不是房主的妻子。协议签订后,买方向卖方支付¥150万元,双方办理了房屋交接手续,因房产证当时尚未办理下来,不具备过户条件,双方约定等房产证办妥后共同办理过户手续并结清购房尾款。在等待办理房产证的过程中,房价持续上涨,房主顿生毁意。房主的妻子以房产共有人身份向法院起诉,以自己从未同意过售房为理由,要求法院确认合同无效。
    法院审理后认为,房产证记载的名字只有房主一人,其妻子的名字未记载在房本上,同去的女人不是房主妻子的情况,房主没有如实告诉买方,买方已尽到必要的审查义务,根据不动产公示制度,其妻子不同意出售房产不能对抗善意第三人。
    法院判决
    房主和买方签订的房屋买卖合同有效,驳回房主妻子要求确认合同无效的诉讼请求。原告未在法定上诉期内提起上诉,该判决已发生法律效力。

    律师点评:本案的交易房产虽然是房主夫妻在婚内共同购买,但是房本上并未记载妻子的名字,所以其妻子的共有状态是隐名的,外人无从知晓其丈夫是否是共同产权人,甚至房主是否结婚或婚后是否离异,对外人来说都是他人的隐私,卖房人难以掌握。因此房主的妻子以自己不知晓丈夫售房为由,要求主张合同无效是不符合法理的,也不应得到法院的支持。
     需要注意的是,作为购房人对所购房产的权属情况及出售条件也应尽到必要的审查义务,否则也会因疏于审查而承担相应的责任。在实践中因为明知对方有配偶,却怠于征求配偶意见而导致合同无效的判例也是有的。

注:本文系作者原创,如果转载,请注明作者及出处,谢谢![附本案判决原文]
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