作者：陈海昶律师
一般来说，当事人在合同上签字画押就发生法律效力，双方都应该按照合同的约定履行，如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。但是有些合同是签了字也不生效，其中有一种就是农村宅基地房买卖合同，请看真实案例。[附判决原文]
孙某系北京朝阳区的农民，多年前孙某的父亲和城里的居民张某签订了房屋买卖协议，将孙某名下的宅基地房出售给了张某。卖房之后多年大家相安无事，张某在购买的宅基地院落内进行了翻建和新建房屋。时至2009年，北京郊区大规模拆迁开始，孙某所在地区也风传即将拆迁，此时孙某认为自己名下的房屋至今没有过户，按照法律规定，农村宅基地房买卖是非法无效的，就起诉到朝阳区人民法院，请求法院确认合同无效，收回房产。法院受理后，委托专业房产评估公司对房产进行了评估，评估值约为90万元。法院审理后判决如下：1、房屋买卖合同无效；2、张某将房屋返还给孙某；3、孙某返还张某原来购房款；4、孙某支付张某翻建和新建房屋的费用；5、孙某支付张某信赖利益损失￥50万元。几项合计约70万元。
张某不服一审判决，认为评估值过低，不符合实际情况，向北京市第二中级法院提起上诉，后来在二审庭审过程中提出撤回上诉，该判决已经发生法律效力。
律师提示：
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国实行房地合一制度，张某购买农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。合同被确认无效之后，因合同所取得财产应当返还，不能返还的，应当折价补偿。对于房产增值部分，卖方应当根据有关规定予以返还，如果买卖双方对返还的比例和数额不能达成一致意见，可由人民法院依法确定。
此类纠纷的争议焦点，主要是在补偿金额上，在评估价与市场价相差较大的情况下，双方的争执会非常激烈。总所周知，评估价与拆迁的价值相差相当大，因此作为出售一方应当尽早解决纠纷。如果在法院判决下达之前，一方已经取得拆迁了，应当及时告知法院，以便法院掌握房的实际价值，作出公正判决。
注：本文系作者原创，如果转载，请注明作者及出处，谢谢![附本案判决原文] |
