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房产律师
  北京著名房产律师陈海昶,32年房产经验,中国政法大学研究生,最早在北京开展二手房法律服务的律师,已成功处理数千例房产业务,实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任,北京律协房地产专业委员,带领专业北京房产律师团队提供高水准的房产法律服务。
 
 
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农村宅基地房屋卖给非本村农民,法院判决买卖合同无效
                              作者:陈海昶律师
   一般来说,当事人在合同上签字画押就发生法律效力,双方都应该按照合同的约定履行,如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。但是有些合同是签了字也不生效,其中有一种就是农村宅基地房买卖合同,请看真实案例。[附判决原文]
    孙某系北京朝阳区的农民,多年前孙某的父亲和城里的居民张某签订了房屋买卖协议,将孙某名下的宅基地房出售给了张某。卖房之后多年大家相安无事,张某在购买的宅基地院落内进行了翻建和新建房屋。时至2009年,北京郊区大规模拆迁开始,孙某所在地区也风传即将拆迁,此时孙某认为自己名下的房屋至今没有过户,按照法律规定,农村宅基地房买卖是非法无效的,就起诉到朝阳区人民法院,请求法院确认合同无效,收回房产。法院受理后,委托专业房产评估公司对房产进行了评估,评估值约为90万元。法院审理后判决如下:1、房屋买卖合同无效;2、张某将房屋返还给孙某;3、孙某返还张某原来购房款;4、孙某支付张某翻建和新建房屋的费用;5、孙某支付张某信赖利益损失¥50万元。几项合计约70万元。
    张某不服一审判决,认为评估值过低,不符合实际情况,向北京市第二中级法院提起上诉,后来在二审庭审过程中提出撤回上诉,该判决已经发生法律效力。

    律师提示:
    宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国实行房地合一制度,张某购买农村房产,不仅购买了宅基地上的房屋,还占用了相应的宅基地使用权,作为城镇居民与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。合同被确认无效之后,因合同所取得财产应当返还,不能返还的,应当折价补偿。对于房产增值部分,卖方应当根据有关规定予以返还,如果买卖双方对返还的比例和数额不能达成一致意见,可由人民法院依法确定。
    此类纠纷的争议焦点,主要是在补偿金额上,在评估价与市场价相差较大的情况下,双方的争执会非常激烈。总所周知,评估价与拆迁的价值相差相当大,因此作为出售一方应当尽早解决纠纷。如果在法院判决下达之前,一方已经取得拆迁了,应当及时告知法院,以便法院掌握房的实际价值,作出公正判决。

注:本文系作者原创,如果转载,请注明作者及出处,谢谢![附本案判决原文]

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